'หนทางที่ตีบตัน'ของการดำรงชีพผู้สูงอายุไทย 'Reverse Mortgage Loan' ยังไม่ใช่ทางออก

ประเทศไทยกำลังเดินหน้าเข้าสู่สังคมสูงวัยสมบูรณ์ในพ.ศ.2572  โดยขณะนี้ไทยมีสัดส่วนของผู้สูงอายุเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเป็นอันดับ 3 ของโลก  อันดับ 2 รองจากสิงคโปร์ ใน ASEAN และอีกไม่ถึง15 ปีข้างหน้า ไทยจะแซงสิงคโปร์   ทั้งนี้  คาดว่าจะมีผู้สูงกว่า 65 ปีขึ้น เพิ่มเป็น 25% ของจำนวนประชากรทั้งหมดในปี พ.ศ 2583

ในการตั้งรับสังคมผู้สูงอายุ ทำให้มีการเก็บข้อมูลสถิติหลายด้าน ที่สำคัญก็คือ ภาวะเงินออมของผู้สูงอายุชาวไทยในปัจจุบัน ซึ่งพบว่ามีมากถึง 2 ใน 3 ที่ไม่มีเงินออม ส่วนที่มีเงินออมมากกว่า 1 ล้านบาทนั้นมีเพียง 5% ของจำนวนผุ้สูงอายุทั้งหมด  เมื่อมองทางด้านสวัสดิการสำหรับผู้สูงอายุ ของประเทศไทยก็พบว่ายังอยู่ในระดับจำกัด

ตลอดจนค่าครองชีพที่มีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต คาดว่าในอีก 20ปีข้างหน้า ข้าวของอาจจะแพงขึ้น 2 เท่า จากปัจจุบัน รวมทั้ง  ค่ารักษาพยาบาลมีแต่แพงขึ้นด้วยเช่นกัน  ปีละ 5-8%  โดยค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะเบียดเบียนเงินเก็บสำหรับผู้สูงวัยมากที่สุด

ปัจจัยดังกล่าวสะท้อนว่า เงินเก็บหลักเกษียณที่เคยคิดวางแผนไว้อาจไม่เพียงพอ   จากที่คิดว่าต้องการเงินใช้หลังเกษียณปีละ 240,000 บาท อาจต้องเพิ่มเป็นปีละ  530,000 บาท  หรือหากผู้สูงอายุต้องการมีเงินใช้หลังเกษียณไปอีก 20ปี หรือมีอายุถึง 80 ปี ก็จะต้องมีเงินเก็บขั้นต่ำประมาณ 10 ล้านบาท

ดังนั้น ปัญหาการมีรายได้ให้เพียงพอ แก่การดำรงชีวิตของผู้สูงอายุ จึงเป็นโจทย์สำคัญ ที่ทั้งผู้สูงอายุเอง และรัฐจะต้องเตรียมการรับมือ โดย เมื่อเร็วๆนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ออกบทความเรื่อง” รู้จัก…Reverse Mortgage สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุของไทย”  หรือเป็นการนำบ้านอยู่อาศัย ไปจำนองกับสถาบันการเงิน เพื่อนำเงินมาดำรงชีพหลังเกษียณ ที่ประเทศไทย ก็เริ่มมีสินเชื่อลักษณะนี้แล้ว แต่จะตอบโจทย์หรือไม่    ในบทวิจัยของศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีบทสรุปดังนี้

ประเทศที่เข้าสู่สังคมสูงวัยก่อน ส่วนใหญ่เป็นประเทศที่รายได้สูง อาทิ ฝรั่งเศส เยอรมนี สวีเดน ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ และสิงคโปร์ ซึ่งส่วนมากมีระบบสวัสดิการภาครัฐที่ให้ความคุ้มครองสภาพชีวิตหลังเกษียณของประชากรได้ค่อนข้างดี แต่สำหรับประเทศไทยนั้น สหประชาชาติคาดการณ์ว่าภายในปี 2572 หรืออีกไม่ถึง 6 ปีข้างหน้า ไทยอาจจะเป็นประเทศกำลังพัฒนาประเทศแรกในภูมิภาคเอเชียที่ก้าวสู่สังคมสูงอายุขั้นสุดยอด (Super-aged Society) ซึ่งจะเป็นโจทย์สำคัญสำหรับประเทศไทย ในการประคับประคองประชากรจำนวนมากที่ไม่มีรายได้และมีเงินออมไม่เพียงพอ  

ประเทศพัฒนาที่เข้าสู่สังคมสูงวัยก่อนไทย มีบริการสินเชื่อสำหรับผู้สูงอายุที่มีบ้านเป็นของตนเองและนำมาจำนองเป็นหลักประกัน (Reverse Mortgage) ซึ่งกระทรวงการคลังของไทย มีนโยบายให้ธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ เปิดบริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) เพื่อเป็นช่องทางให้ผู้ที่มีอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป มีโอกาสได้รับสินเชื่อในรูปแบบเงินได้รายเดือนโดยนำบ้านที่อยู่อาศัยมาจำนองเป็นหลักประกัน ทั้งนี้ เพื่อเพิ่มเงินได้สำหรับเลี้ยงชีพอันเป็นการบรรเทาปัญหาผู้สูงอายุที่มีเงินออมไม่เพียงพอ โดยเริ่มให้บริการตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา

” ปัจจุบันธนาคารที่ให้บริการสินเชื่อประเภทนี้ยังมีเพียงธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ 2 แห่ง ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนผู้ใช้บริการสินเชื่อ Reverse Mortgage น่าจะอยู่ในวงจำกัด เมื่อเทียบกับพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวมของสถาบันการเงินรัฐ หรือสถาบันการเงินในระบบ “

สาเหตุหลักน่าจะมาจากลักษณะผลิตภัณฑ์ที่เป็นกระบวนการให้สินเชื่อแบบย้อนกลับ ทำให้ตลอดช่วงระยะเวลาสัญญากู้ยืม 20-25 ปีนั้น สถาบันการเงินไม่มีรายได้จริงเกิดขึ้นจนกว่าสัญญาจะสิ้นสุดลง นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของหลักประกัน 2 กรณี คือ (1) มูลค่าหลักประกันที่จำหน่ายได้ในอนาคตอาจอยู่ในระดับต่ำกว่ามูลหนี้รวม และ (2) หากอายุขัยของผู้กู้ยืมยาวนานกว่า 80-85 ปีตามสัญญา อาจทำให้การจำหน่ายหลักประกันเพื่อรับชำระหนี้ต้องยืดเยื้อออกไปและเพิ่มภาระทางการเงินต่อธนาคารที่ให้กู้ยืม

สถานการณ์นี้ไม่เพียงแต่เกิดกับไทยเท่านั้น แต่รวมถึงต่างประเทศที่มีบริการสินเชื่อประเภทนี้มาก่อน1  อาทิ สหรัฐฯ ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ ซึ่งภาครัฐของต่างประเทศบางแห่งได้จัดให้มีหน่วยงานกลางที่มีบทบาทในการช่วยชดเชยผลขาดทุนกรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่ามูลหนี้ ดังเช่น ในสหรัฐฯ มีหน่วยงาน Federal Housing Administration (FHA) ทำหน้าที่รับประกันราคาบ้านที่ใช้เป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นแก่สถาบันการเงิน

 ขณะที่ประเทศไทยยังไม่มีโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับการผลักดันให้ Reverse Mortgage มีความเป็นไปได้ในเชิงธุรกิจ ดังนั้น จึงยังมีเพียงธนาคารเฉพาะกิจของรัฐที่เปิดให้บริการในฐานะสินเชื่อนโยบายรัฐประเภทหนึ่ง

 นอกจากนี้ ประโยชน์ที่ผู้กู้ยืมจะได้รับจากการใช้บริการ Reverse Mortgage ในปัจจุบันยังมีข้อจำกัดอยู่มาก กล่าวคือ กรณีที่หลักประกันมีมูลค่าไม่สูง (เฉลี่ยมูลค่าบ้านที่คนไทยส่วนใหญ่ถือครองมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท) วงเงินสินเชื่อรายเดือนที่ได้รับ อาจไม่เพียงพอแก้ไขสถานะความเปราะบางทางการเงินของผู้สูงอายุที่ไม่มีทรัพย์สินอื่นได้

โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินสัดส่วนเงินรายเดือนที่ได้รับอยู่ในระดับไม่ถึง 0.2-0.3% ของมูลค่าหลักประกัน (คำนวณจากเกณฑ์การให้สินเชื่อของธนาคารเฉพาะกิจของรัฐที่กำหนดวงเงินสินเชื่อ 70% ของมูลค่าหลักประกัน แบ่งจ่ายเป็นเงินรายเดือน 240-300 งวด หรือถึงอายุ 85 ปี) ซึ่งถ้าหลักประกันมูลค่า 3 ล้านบาท ผู้กู้จะได้รับเงินรายเดือนเฉลี่ย 6,000-8,000 บาท ทั้งนี้ ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ประกัน ค่าส่วนกลาง และค่าดอกเบี้ยที่จะถูกคำนวณรวมและหักออกจากเงินงวดรายเดือน อีกทั้งหากมีคู่สมรสกู้ร่วม เงินจำนวนดังกล่าวยังต้องแบ่งใช้ 2 คน

 นั่นหมายความว่า หากต้องการส่งเสริมให้ผลิตภัณฑ์ Reverse Mortgage แพร่หลายมากขึ้น คงต้องอาศัยการแก้ไขประเด็นปลีกย่อยต่าง ๆ จากทั้งหน่วยงานภาครัฐและสถาบันการเงิน รวมถึงเสริมกลไกช่วยเหลือเพิ่มเติม เพื่อให้บริการนี้ตอบโจทย์ประชากรสูงอายุของไทยได้มากขึ้นในอนาคต อาทิ การกำหนดสัดส่วนวงเงินสินเชื่อต่อราคาหลักประกันเพื่อให้สะท้อนมูลค่าเพิ่มในอนาคตที่ต่างกัน โดยอาจพิจารณาให้วงเงินสินเชื่อในสัดส่วน 70-90% ขึ้นอยู่กับประเภทหลักประกันและพื้นที่ของหลักประกัน รวมทั้งเพิ่มโอกาสของวงเงินส่วนเพิ่มจากการประเมินราคาด้วยวิธีมาตรฐานทั่วไป ตลอดจนการสร้างกลไกการอุดหนุน/ชดเชยความเสียหายที่จำเป็น เพื่อสร้างความเชื่อมั่นแก่สถาบันการเงินที่ให้กู้ยืม เนื่องจากกรณีที่ราคาขายสูงกว่ามูลหนี้ สถาบันการเงินต้องคืนกำไรส่วนต่างให้กับทายาทหรือตามที่ตกลงไว้