จั่วหัวปีวัวด้วยความวุ่นวายโกลาหลนิดหน่อย จากสถานการณ์ระบาดรอบใหม่ ที่ไม่ใช่รอบ 2 ของโควิด-19 นั่นแปลว่าเปิดมาปีนี้ไม่น่าง่ายสำหรับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจบ้านเราแน่ๆ   การฟื้นแบบ V-SHAPE คงไม่ได้เห็น ทำได้แค่ลุ้นว่าจะ U-SHAPE คือค่อยๆทรงๆชึมๆไปอีกพักใหญ่ แล้วถึงจะกลับมา  หรืออาจจะเป็น K-SHAPE ที่แปลว่าบางภาคธุรกิจจะเริ่มเด้งกลับมา แต่บางภาคยังหัวทิ่มลงยาวๆ  ตลาดอสังหาริมทรัพย์รับปีใหม่เลยวุ่นวายกันพอสมควรกับการวางแผนตั้งแต่ปลายปีที่ยังไม่มีประกาศราชกิจจาหลายๆเรื่อง เช่น ห้ามจัดงานสัมมนา ห้ามจัดการอบรม การนั่งทานอาหารในร้านแบบเป็นมีเวลากำหนด รวมไปถึงสิ่งที่สร้างความปวดหัวผู้ปกครองโดยเฉพาะที่มีลูกเล็กในเรื่องการเรียนการสอนออนไลน์ ที่ใครมีลูกเล็กๆน่าจะรู้ว่าปวดหัวและป่วนตารางการทำใช้ชีวิตประจำวันขนาดไหน  ทำให้ทุกค่ายต้องประชุมปรับแผนการตลาดกันตั้งแต่วันแรกที่ทำงาน เช่น เลื่อนการแถลงข่าวต่างๆ เลื่อนแผนประชาสัมพันธ์โครงการ   

แต่บางส่วนก็ปรับแผนมาจัดเป็นแบบออนไลน์ หรือแบบผสมกันไป เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์  แต่ที่จะได้เห็นในช่วงไตรมาสแรกนี้แน่ๆ คือการดันสต็อกเก่าออกมาขายของหลายค่ายที่ยังมีเหลืออยู่ กับโปรโมชั่นลูกเล่นหลากหลายแต่คงไม่มีการลดระห่ำแบบใจร้ายให้เห็นเหมือนช่วงปีก่อน  รวมทั้งการเปิดขายโครงการใหม่ๆ ที่ในปีนี้โครงการแนวราบน่าจะมาแรงแซงแนวสูงแน่นอน   แต่คอนโดในทำเลที่พอไปได้ยังจะพอมีออกมาให้เห็นแน่ๆ ในไตรมาสนี้  และเชื่อว่าบางโครงการ ในบางทำเลจะขายได้ดีด้วย  แต่ว่าคงจะไม่คึกคักเหมือนสมรภูมิก่อนที่จะรู้จักโควิด-19 ตอนนี้ยังต้องจับตามองอย่างใกล้ชิดทุกวันยังคงเป็นอัตราการติดเชื้อว่าจะเป็นไปในทิศทางไหน เพราะจะเกี่ยวพันกับการวางแผนการตลาดของทุกค่าย  รวมไปถึงที่สำคัญที่สุดคือ “กำลังซื้อ” ของคนที่อยากซื้อบ้านแต่กำลังระส่ำระสาย ว่าจะตัดสินใจเป็นหนี้ระยะยาวอย่างบ้านดีหรือไม่ เพราะไม่มั่นใจในสถานภาพการงาน การเงิน ว่าจะกระทบแค่ไหน จึงยังคงต้องจับตาดูต่อไป 

ในปี 2564 นี้ จะเป็นปีที่จะได้เห็นทุกค่าย เน้นขายคนไทย ไม่ง้อต่างประเทศ เพราะไม่รู้กำลังจะซื้อที่สำคัญอย่างจีน ฮ่องกง จะกลับมาได้เมื่อไรจริงๆ     ดังนั้นเรื่องราคาเชื่อว่าปีนี้ ทุกเจ้าจะไม่ทำของแพงเกินราคา แต่จะ”เน้นทำของให้ดูแพงกว่าราคา” ถึงจะขายได้    ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์เท่าที่เห็นแผนประจำปีคร่าวๆ  ในปีนี้น่าจะเห็นการเปิดตัวโครงการกันมูลค่ารวมๆกัน  ประมาณแสนกว่าล้านปลายๆ หากไม่มีปัจจัยอะไรหนักๆมากระทบซ้ำอีกรอบ  โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตามชานเมือง และหัวเมืองต่างจังหวัด จะเห็นการเปิดตัวโครงการอย่างมาก โดยเฉพาะพี่เบิ้มอย่าง พฤกษา เรียลเอสเตท ที่ถ้าปีนี้ไม่มีอะไรผิดพลาด น่าจะเป็นรายที่เปิดตัวโครงการมากที่สุดถึง 35,000 ล้านบาท   ส่วนโครงการคอนโดที่จะเปิดตัวในปีนี้ของทุกค่าย ก็น่าจะยังคงเน้นแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอยู่ที่ยังคงขายได้ รวมไปถึงโครงการที่มีทำเลพิเศษเฉพาะตัว เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย ใกล้โรงเรียน ใกล้สถานที่ทำงานที่มีคนทำงานจำนวนมาก   

แน่นอนว่าปีนี้คอนโดที่ออกมาใหม่ๆจะต้องมีมุกที่เกี่ยวข้องกับการใช้ชีวิตแบบนิวนอร์มอลมาประกอบในการขาย อาทิ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการ จัดพื้นที่ส่วนกลางให้มากขึ้น เรื่องของการใช้เซนเซอร์ต่างๆ เพื่อลดการสัมผัส เรื่องของการเน้นการดูแลสุขอนามัยของลูกบ้าน เป็นต้น  ส่วนเรื่องราคายังเชื่อว่าตลาดที่ใหญ่ที่สุดจะเป็นบ้านหรือคอนโดราคา 3-5 ล้านเป็นหลัก แม้จะต้องแลกมากับการเหนื่อยตอนลุ้นการกู้สินเชื่อจากธนาคาร แต่ยังยังเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดอยู่ดี   ส่วนราคาที่ต่ำกว่า 2 ล้าน แม้ว่าความต้องการซื้อจะมาก แต่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อก็สูงที่สุดเช่นกัน  ขณะที่ตลาดบนที่ราคาสูงๆ นั้นแม้จะไม่ค่อยจะมีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ แต่หลายๆค่ายก็จ้องที่จะแย่งส่วนแบ่งตลาดนี้กันหนักเช่นกัน   คิดว่าถ้าพอผ่านไปสักหนึ่งเดือนแล้ว ตลาดอสังหาฯน่าจะพอมีความคืบหน้าให้เห็นชัดขึ้น   ให้เวลาเป็นคำตอบแล้วเดือนหน้าจะมาเล่าให้ฟังกันใหม่! 

คอลัมน์ จับชีพจรอสังหาฯ โดยนายโอภาส ถิรปัญญาเลิศ  ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด และผู้พัฒนาคอนโดมิเนียม แบรนด์ Maxxi Condo