เป้าหมายแรกของการสร้างบ้าน เริ่มนำร่อง 4 โครงการ 4 ทำเล ในเขตกรุงเทพฯ เบื้องต้นจะเร่งสร้าง 2 โครงการในพื้นที่กทม.ให้แล้วเสร็จประมาณ 100 หลัง และจังหวัดในเขตพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) อย่างโครงการที่พลูตาหลวง ชลบุรี เนื้อที่ 30 ไร่ จำนวน 448 หลัง และโครงการที่มาบตาพุด ระยอง เนื้อที่ 23 ไร่ จำนวน 324 หลัง เป้าหมายหลักคือจัดหาที่พักอาศัยบ้านราคาถูกให้กับประชาชนผู้มีรายได้น้อยและผู้ใช้แรงงานภาคอุตสาหกรรมในเขตพื้นที่อีอีซี

        ท่ามกลางสถานการณ์แพร่ระบาดของโควิด-19 และปัญหาเศรษฐกิจกำลังซื้อประชาชนที่ชะลอตัวมาอย่างต่อเนื่อง ทำให้การลงทุนซื้อที่พักอาศัยอาจจะไม่เอื้อต่อผู้มีรายได้น้อยมากนัก โดยที่ผ่านมาหากจะกล่าวถึงโครงการต่างๆ ที่ดำเนินงานภายใต้การเคหะแห่งชาติ ต้องบอกว่าภาพลักษณ์มักจะเป็นชุมชนแออัด นับจากนี้การพลิกโฉมโครงการที่พักอาศัยของการเคหะแห่งชาติ จะทำให้ผู้คนต้องปรับมุมมองที่มีต่อองค์กรแห่งนี้ใหม่ โดยเฉพาะ "บ้านเคหะสุขประชา" ที่จะเป็นเรือธงหลักของการสร้างนิยามใหม่สำหรับการมีบ้านสักหลังของกลุ่มผู้มีรายได้น้อย

(ทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ)

ผุดบ้านแสนหลัง

        นายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผยว่า แนวทางของการบริหารของการเคหะแห่งชาตินับจากนี้ จะให้ความสำคัญกับการสร้างบ้านและมอบคุณภาพชีวิตที่ดีแก่ประชาชนมากยิ่งขึ้น จากที่ผ่านมาจะเห็นว่าเน้นสร้างโครงการที่พักอาศัยเพียงอย่างเดียว แต่ไม่ได้บูรณาการด้านต่างๆ เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คนมากนัก มองว่าการนำเทคโนโลยีหรือไอทีเข้ามาช่วยบริการจัดการ จะทำให้ทุกอย่างเดินหน้าได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ทั้งยังลดปัญหาคอร์รัปชันได้ส่วนหนึ่งอีกด้วย

        “ตอนนี้อย่างแรกเลยคือต้องเข้าไปจัดการกับ sunk cost จากโครงการบ้านเอื้ออาทรเดิมก่อน รวมถึงยังมีโครงการที่ผู้รับเหมาไม่สานงานต่อจนเสร็จ ซึ่งมีอยู่ 94 โครงการทั่วประเทศ เนื้อที่รวม 4,400 ไร่ ขณะนี้อยู่ระหว่างการทำสำรวจความเป็นไปได้ของแต่ละโครงการ เพื่อจัดกลุ่มโครงการเกรดระดับเอ บี และซี ถ้าเป็นเอจะไปต่อได้ทันที เกรดบีจะเป็นโครงการที่ต้องปรับโครงการก่อน ส่วนเกรดซีคงเป็นโครงการที่ไปต่อไม่ได้”  

        ขณะเดียวกัน ในอนาคตยังเตรียมความพร้อมเพื่อเดินหน้าโครงการ "บ้านเคหะสุขประชา" ซึ่งจะเป็นโครงการบ้านเดี่ยว และมีการพัฒนาชุมชน เปรียบเสมือนนิคมสร้างตนเอง และนอกเหนือจากโซนที่พักอาศัยแล้ว จะจัดให้มีพื้นที่ "เศรษฐกิจสุขประชา" ภายในชุมชนนั้นๆ อีกด้วย มีเป้าหมายที่จะส่งเสริมให้ผู้อยู่อาศัยประกอบอาชีพอิสระในชุมชน รวมถึงสนับสนุนเศรษฐกิจชุมชนตามภูมิสังคมของพื้นที่นั้นๆ เริ่มตั้งแต่การผลิตไปจนถึงช่องทางการจัดจำหน่าย ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ในเขตเมืองจัดทำเป็นตลาดชุมชน เนื่องจากประชาชนที่อยู่ในเมืองมักจะประกอบอาชีพอยู่แล้ว ส่วนโครงการในพื้นที่ภูมิภาคจัดให้มีการประกอบอาชีพเกษตรกรรม และกสิกรรม เป็นต้น

        สำหรับโครงการบ้านเช่าจะต้องเร่งผลักดันจำนวน 1 แสนหลังภายใน 5 ปี โดยใช้ที่ดินของการเคหะฯ ในการก่อสร้างทั้งหมด เนื่องจากที่ดินของการเคหะฯ มีอยู่อีกมาก ทั้งที่ดินที่เป็น sunk cost เนื้อที่รวม 4,400 ไร่ และที่ดินแลนด์แบงก์ของการเคหะฯ เองอีก 4,500 ไร่ จากการสำรวจพบว่ายังมีที่ดินหลายๆ แปลงก็มีศักยภาพที่พร้อมจะพัฒนาโครงการได้อยู่

นำร่อง กทม.-อีอีซี

      ทั้งนี้ เป้าหมายแรกของการสร้างบ้าน เริ่มนำร่อง 4 โครงการ 4 ทำเล ในเขตกรุงเทพฯ เบื้องต้นจะเร่งสร้าง 2 โครงการในพื้นที่ กทม.ให้แล้วเสร็จประมาณ 100 หลัง และจังหวัดในเขตพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) อย่าง   โครงการที่พลูตาหลวง ชลบุรี เนื้อที่ 30 ไร่ จำนวน 448 หลัง และโครงการที่มาบตาพุด ระยอง เนื้อที่ 23 ไร่ จำนวน 324 หลัง เป้าหมายหลักคือจัดหาที่พักอาศัยบ้านราคาถูกให้กับประชาชนผู้มีรายได้น้อยและผู้ใช้แรงงานภาคอุตสาหกรรมในเขตพื้นที่อีอีซี

        "กคช.มีภารกิจในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง พัฒนาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศแล้วกว่า 7 แสนยูนิต เดินหน้าขับเคลื่อนภารกิจการพัฒนาที่อยู่อาศัยในโครงการเร่งด่วนตามนโยบายของรัฐบาลจัดหาที่พักอาศัยบ้านราคาถูกให้กับประชาชนผู้มีรายได้น้อยและผู้ใช้แรงงานภาคอุตสาหกรรมในเขตพื้นที่อีอีซี และพื้นที่เขตอุตสาหกรรมได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แบ่งออกเป็น 3 ทางเลือก ได้แก่ 1.เช่าเริ่มต้น 999 บาทต่อเดือน 2.เช่าซื้อดอกเบี้ย 0% ในปีแรก และ 3.Shock Price ราคาขายเริ่มต้น 3.9 แสนบาท" นายทวีพงษ์กล่าว

ปรับภาพลักษณ์

        โครงการบ้านเคหะสุขประชาจะจัดสร้างปีละ 20,000 หน่วย และส่งมอบในวันที่ 28 กรกฎาคมของทุกปี มีกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้มีรายได้น้อย ผู้สูงอายุ ผู้พิการ ข้าราชการชั้นผู้น้อย ข้าราชการเกษียณ โดยเป็นโครงการบ้านเดี่ยว เนื่องจากมองเห็นแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยหลังการแพร่ระบาดโควิด-19 ว่าประชาชนหลีกเลี่ยงการพักอาศัยในอาคารชุด ที่สำคัญของโครงการของการเคหะฯ นับจากนี้จะต้องปรับเปลี่ยนภาพลักษณ์จากชุมชนแออัด เป็นโครงการที่มีพื้นที่สันทนาการ อาคารพื้นที่จอดรถ ส่วนที่เหลือจะสร้างเป็นเศรษฐกิจสุขประชา

        “บ้านเคหะสุขประชาจะแตกต่างจากโครงการบ้านเอื้ออาทร เพราะภายในโครงการจะสร้างงานให้ก่อเกิดเป็นนิคมสร้างตนเอง อย่างในกรุงเทพฯ ที่จะนำร่องจะเป็นตลาดคอมมูนิตี้มอลล์ อาจจะเป็นการเชิญชวนเอกชนเข้ามาร่วมดำเนินการด้วยกัน โดยแนวทางของการสร้างอาชีพในลักษณะนี้ก็เพื่อที่จะให้ผู้คนมีรายได้มาผ่อนค่าเช่าบ้าน มองว่าเพียงแค่จำนวนของคนที่พักอาศัยอยู่ในโครงการ ก็จะช่วยกันเป็นผู้ซื้อผู้ขาย สร้างเม็ดเงินหมุนเวียนให้เกิดขึ้น”

        ทั้งนี้ ปัจจุบันคณะรัฐมนตรีรับทราบว่าการเคหะฯ เตรียมโครงการต่างๆ แล้ว แม้ว่าเศรษฐกิจจะมีปัญหาในช่วงนี้ แต่ก็เป็นจังหวะที่ดีของการรีแบรนด์ตัวเองให้ตอบโจทย์การใช้ชีวิตหลังโควิด-19 สิ้นสุดลงเช่นเดียวกัน จะเห็นได้ว่าเดิมทีจะเน้นสร้างเพื่อขายมากถึง 85% ส่วนอีก 15% เป็นเพื่อเช่า แต่ “พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา” นายกรัฐมนตรี เล็งเห็นว่าในช่วงหลังโควิดอีก 3 ปีข้างหน้า เศรษฐกิจของประเทศไทยจะกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง จึงมอบหมายให้การเคหะฯ ได้ดำเนินสร้างที่พักอาศัยที่ดีทั้งคุณภาพของบ้านและชีวิตให้แก่ประชาชน การเคหะฯ จึงได้ปรับแนวคิดการดำเนินโครงการบ้านเคหะสุขประชา จากซื้อหรือเช่า เป็นเช่าแล้วซื้อ (Rent to buy) เพื่อเป็นอีกวิธีการหนึ่งที่จะช่วยลดภาระของคนที่ต้องการซื้อบ้านการเคหะฯ สอดรับกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น โดยการเปลี่ยนจากการสร้างเพื่อขาย เป็นการสร้างเพื่อให้เช่าไปก่อน จึงเปลี่ยนเป็นการซื้อเมื่อประชาชนมีความพร้อมด้านกำลังซื้อมากขึ้นภายหลัง

ขายพันธบัตรปั้นงบ

        ขณะเดียวกัน ยังได้ออกพันธบัตรในรูป Social Bond เพื่อจำหน่ายนักลงทุนแทนการของบประมาณรัฐบาล และจัดระบบบริหารจัดการให้มีประสิทธิภาพอีกด้วย ในช่วงที่ผ่านมาการเคหะแห่งชาติได้ดำเนินการออกและเสนอขายพันธบัตรเพื่อสังคมของการเคหะแห่งชาติ พ.ศ.2563 วงเงินรวม 6,800 ล้านบาท ซึ่งเป็นพันธบัตรเพื่อสังคมที่ออกโดยรัฐวิสาหกิจรุ่นแรกในตลาดทุนของประเทศไทย และเป็นการออกพันธบัตรเพื่อสังคมของรัฐวิสาหกิจกลุ่มแรกๆ ของตลาดทุนอาเซียน โดยการออกพันธบัตรฯ มีวัตถุประสงค์เพื่อ Refinance การลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยและปานกลางได้เข้าถึงที่อยู่อาศัยทั้งประเภทเช่า เช่าซื้อ และซื้อที่มีระดับราคาที่รับภาระได้ เป็นการขับเคลื่อนเพื่อบรรลุเป้าหมายการพัฒนาที่ยั่งยืน เป้าหมายที่ 11 “SDGs 11” ซึ่งเมื่อวันที่ 21 กันยายน 2563 ได้มีการแถลงข่าวและพิธีลงนามในสัญญาแต่งตั้งผู้จัดการจัดจำหน่ายพันธบัตรเพื่อสังคม พ.ศ.2563

        ส่วนผลการเสนอขายพันธบัตรเพื่อสังคมของการเคหะแห่งชาติ พ.ศ.2563 ทั้ง 3 รุ่นอายุ เมื่อวันที่ 22 กันยายน 2563 ได้รับการตอบรับและความสนใจเป็นอย่างมากจากนักลงทุนสถาบัน ทั้งภาครัฐและภาคเอกชน โดยมีการจองซื้อเต็มวงเงินรวม 6,800 ล้านบาท ทั้งพันธบัตรฯ รุ่นอายุ 5 ปี วงเงิน 1,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 1.02 ต่อปี, พันธบัตรฯ รุ่นอายุ 10 ปี วงเงิน 2,800 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 1.64 ต่อปี และพันธบัตรฯ รุ่นอายุ 15 ปี วงเงิน 3,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 1.90 ต่อปี และยังมีความต้องการซื้อในตลาดอีกมาก ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีถึงแนวโน้มที่ตลาดจะตอบรับการช่วยเหลือสังคมผ่านการลงทุนพันธบัตรเพื่อสังคมในอนาคต ทั้งนี้ พันธบัตรดังกล่าวได้ขึ้นทะเบียนตราสารหนี้ระยะยาวกับสมาคมตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) ในวันที่ 23 กันยายน 2563 ซึ่งนับเป็นก้าวที่สำคัญของตลาดทุนไทย

        การออกพันธบัตรเพื่อสังคม (Social Bond) ของการเคหะแห่งชาติ เป็นการออกพันธบัตรเพื่อสังคมครั้งแรกของรัฐวิสาหกิจไทยตามนโยบายของ นายจุติ ไกรฤกษ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ ที่ต้องการให้มีการระดมทุนจากตลาดทุน เพื่อเปิดโอกาสให้ภาคธุรกิจได้มีส่วนร่วมในการพัฒนาสังคมผ่านการลงทุนในพันธบัตรเพื่อสังคม โดยที่นักลงทุนยังได้ผลตอบแทนทางการเงินที่เหมาะสม โดยการเคหะฯ นำเงินไปลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยและปานกลางได้เข้าถึงที่อยู่อาศัยทั้งประเภท เช่า เช่าซื้อ และซื้อ ที่มีระดับราคาที่รับภาระได้ ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่เพียงพอ ซึ่งจะมีประชาชนประมาณ 13,569 ครัวเรือน หรือประมาณ 54,000 คน ได้รับประโยชน์จากการออกพันธบัตรในครั้งนี้

        ทั้งนี้ การออกพันธบัตรดำเนินการออกเป็น 3 ชุด คือ อายุ 5 ปี วงเงิน 1,000 ล้านบาท อายุ 10 ปี วงเงิน 2,800 ล้านบาท และอายุ 15 ปี วงเงิน 3,000 ล้านบาท ออกพันธบัตรไปเมื่อวันที่ 23 กันยายน 2563 ซึ่งการออกพันธบัตรเพื่อสังคมในครั้งนี้ การเคหะแห่งชาติได้รับความช่วยเหลือทางวิชาการแบบให้เปล่าจาก Asian Development Bank ทำให้การออกพันธบัตรเป็นไปตามมาตรฐานสากลของ International Capital Markets Association (ICMA) และ ASEAN Capital Markets Forum (ACMF)

ยกมาตรฐานทำงาน

      นายทวีพงษ์ กล่าวอีกว่า การปรับโครงสร้าง บริษัท จัดการทรัพย์สินและชุมชน จำกัด หรือ CEMCO ซึ่งเป็นบริษัทในเครือที่ก่อตั้งมาตั้งแต่ปี 2537 ก็เป็นอีกหนึ่งภารกิจที่ต้องดำเนินงานเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะเรื่องการยกระดับการทำงานให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เพื่อสอดคล้องกับแผนการดำเนินงานของการเคหะฯ มาเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อน “หลังจากปรับโครงสร้าง อยากเปลี่ยนมายด์เซตของคนในองค์กรใหม่ให้เข้ากับแผนงาน เพราะจากนี้เราไม่ใช่แค่สร้างบ้าน แต่เราต้องสร้างความสุข หรือแม้ว่าจะเป็นประชาชนรายได้น้อย การจะซื้อบ้านไม่ว่าระดับราคาจะไหร่ แต่มาตรฐานการทำงานต้องเท่ากัน คนทำงานของการเคหะฯ ต้องมีบริการหลังการขาย ต้องมีนิติบุคคลต่างๆ เหมือนแบรนด์ใหญ่ๆ ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพราะเมื่อไหร่ก็ตามที่ประชาชนคิดถึงบ้าน….คิดถึงการเคหะฯ เพราะการเคหะฯ คิดถึงคุณตลอดเวลา”.