แม้ว่าการแพร่ระบาดของโควิด-19 จะทำให้ผู้คนต้องเว้นระยะห่างทางสังคม ทำให้ธุรกิจบางกลุ่มได้รับผลกระทบ แต่ในขณะเดียวกันก็ยังเป็นโอกาสให้กับผู้ประกอบการบางราย โดยเฉพาะคอมมูนิตี้มอลล์ที่กำลังได้รับความสนใจจากแบรนด์ต่างๆ มากขึ้น เนื่องจากเป็นพื้นที่เปิด โปร่ง ไม่แออัด ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคในยุคนิวนอร์มอล ที่ยังคงตระหนักเรื่องสุขอนามัยและความปลอดภัยด้านสุขภาพ และหากเปรียบเทียบราคาเช่าพื้นที่ ยังพบว่ามีราคาที่ค่อนข้างถูกกว่าศูนย์การค้าขนาดใหญ่ รวมถึงยังมีความยืดหยุ่นในด้านต่างๆ ซึ่งสามารถรองรับการเดลิเวอรี่ และการซื้อของกลับบ้านได้ง่ายอีกด้วย 

        การเลือกทำเลที่จะทำคอมมูนิตี้มอลล์นับว่ามีบทบาทสำคัญต่อการดึงคนเข้ามาใช้บริการเป็นอย่างมาก มีทั้งเรื่องกำลังซื้อในย่านนั้นๆ การคมนาคมที่สะดวกต่อการเข้าถึง  โดยปัจจุบันพื้นที่ย่านบางนา-ตราด ถือเป็นทำเลทอง เพราะเป็นย่านเศรษฐกิจที่มีศักยภาพสูง นับเป็นประตูสู่ภาคตะวันออกเชื่อมต่อหลายจังหวัด ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง และเป็นหน้าด่านก่อนเข้าสู่กรุงเทพฯ แน่นอนว่าในอนาคตอันใกล้ยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และรถไฟฟ้ารางคู่ บางนา-สุวรรณภูมิ ที่จะเป็นแรงเสริมการเติบโตของพื้นที่นี้ ขณะที่จำนวนประชากรในย่านนี้มีอัตราเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง

ปั้นฟอร์ยูปาร์คลุยจับกำลังซื้อย่านบางนา

(อภิภพ พึ่งชาญชัยกุล)

        นายอภิภพ พึ่งชาญชัยกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท อาภาเอก จำกัด ผู้พัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ภายใต้ชื่อ "ฟอร์ ยู ปาร์ค" (For You Park) เปิดเผยว่า ขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างการพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์ ฟอร์ ยู ปาร์ค บนพื้นที่ขนาด 4 ไร่ มีพื้นที่ใช้สอยหรือร้านค้าประมาณ 2,900 ตารางเมตร ภายใต้เงินลงทุน 85 ล้านบาท ไม่รวมที่ดิน แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 อาจจะทำให้มีความกังวลอยู่บ้าง และทำให้โครงการแห่งนี้ชะลอไปพักใหญ่ แต่มองว่าธุรกิจร้านอาหารและเครื่องดื่มยังสามารถขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะผู้คนที่พักอาศัยย่านบางนา รวมถึงทำเลแห่งนี้ยังสามารถเป็นจุดนัดหมายและพักรถก่อนเดินทางสู่ภาคตะวันออกได้อีกด้วย  

        “เดิมทีพื้นที่นี้มีการติดต่อเข้ามาเพื่อทำสถานีบริการน้ำมัน แต่บริษัทมองว่าผลกำไรอาจจะไม่สูงมากนัก จึงได้มีการสำรวจตลาดเมื่อช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ก็พบว่าธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์น่าจะไปได้ดีในย่านบางนา เห็นได้จากการตอบรับของร้านค้าที่ค่อนข้างดีพอสมควร หลังจากเปิดสำนักงานขายได้เดือนกว่าๆ ก็มีอัตราการเช่าพื้นที่แล้วมากกว่า 30% และยังสังเกตได้ว่าก่อนถึงสนามบินสุวรรณภูมิมีการขยายตัวของคอมมูนิตี้มอลล์ในลักษณะนี้อีก 2-3 แห่ง สะท้อนถึงศักยภาพในย่านนี้เป็นอย่างมาก” นายอภิภพกล่าว 

        สำหรับทำเลของโครงการค่อนข้างดี หากเลี้ยวมาจากสุขุมวิทออกมาจะยังสามารถขึ้นทางด่วนบูรพาวิถีได้ทัน จะเห็นว่าก่อนขึ้นทางด่วนแทบไม่มีร้านค้าให้แวะเข้าใช้บริการ โดยโครงการจะมีทั้งร้านอาหาร เครื่องดื่ม คลินิกเสริมความงาม คาดการณ์ว่าไตรมาสแรกปีหน้าจะแล้วเสร็จสมบูรณ์ แต่ตอนนี้มีร้านค้าเปิดให้บริการไปบ้างแล้ว 

        นายอภิภพยังกล่าวอีกว่า บริษัทมองว่าเรื่องทำเลเป็นสิ่งสำคัญในการทำคอมมูนิตี้มอลล์ จะเห็นได้ว่าผมมองว่าเรื่องทำเลเป็นเรื่องสำคัญมาก จะเห็นว่าหลายรายที่เปิดแล้วต้องปิดตัวไปนั้น มีเรื่องทำเลเข้ามาเกี่ยวข้อง อาจจะอยู่ในซอยที่ลึกไป เข้าถึงได้ยาก ขณะเดียวกันในยุคนิวนอร์มอลพบว่าในช่วงที่ผ่านมา แม้ศูนย์การค้าขนาดใหญ่จะปิดให้บริการ แต่คอมมูนิตี้บางส่วนยังสามารถให้บริการได้อยู่ เนื่องจากเป็นพื้นที่เปิดโล่ง ร้านค้าบางส่วนเคยอยู่กับศูนย์การค้าใหญ่ๆ ก็ย้ายมาอยู่กับบริษัท เพราะในบางครั้งธุรกิจขนาดใหญ่จะมีข้อจำกัดบางส่วนที่อาจไม่ยืดหยุ่นเท่าคอมมูนิตี้มอลล์ 

นิวนอร์มอลไม่ปลดล็อกใช้ชีวิตนอกบ้าน

(นายสุพจน์ สิริกุลภัสสร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน))

        นายสุพจน์ สิริกุลภัสสร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) หรือ J กล่าวว่า หากจะแบ่งยุคของโครงการคอมมูนิตี้มอลล์คงสามารถแบ่งได้เป็น 2 ยุค โดยยุคแรกจะเป็นลักษณะแบบโครงการเดอะแจส (The Jas) วังหินและรามอินทรา ที่มีความคลาสสิกแบบทั่วไป หรือกล่าวคือ มีการออกแบบของตัวอาคารประมาณ 2-3 ชั้น พื้นที่น่าจะใช้อยู่ที่ 5,000-10,000 ตารางเมตร ส่วนต่อมาเป็นรูปแบบไฮบริด มีทั้งพื้นที่แบบเปิดและปิดภายในโครงการมากขึ้น จะเห็นได้จากแจส เออเบิร์น ศรีนครินทร์ (JAS Urban Srinakarin) มีพื้นที่ขาย 2 หมื่นตารางเมตร รวมถึงยังมีโรงภาพยนตร์เปิดให้บริการ นับว่ามีความผสมผสานร้านค้าและบริการมากกว่าเดิม 

        ขณะเดียวกันในช่วงเดือนสิงหาคม 2563 ที่ผ่านมา บริษัทยังมีการเปิดแจส วิลเลจ อมตะ-ชลบุรี (JAS Village Amata-Chonburi) เป็นโมเดลใหม่สไตล์วิลเลจ โดยได้ทำการเพิ่มความน่าสนใจภายในโครงการ หรือเรียกว่าเป็นลักษณะศูนย์การค้าชุมชนชั้นเดียว มีทั้งสินค้าแฟชั่น ความงาม สุขภาพ และบริการต่างๆ รวมถึงยังเตรียมเปิดให้บริการแจส วิลเลจ คู้บอน ในรูปแบบของกรีนคอนเซ็ปต์ เพราะมองว่าผู้คนในยุคปัจจุบันต้องการพื้นที่ธรรมชาติมากขึ้น ใช้ชีวิตนอกบ้านกว่าเดิม ซึ่งร้านค้าที่เข้ามาอาจจะไม่แตกต่างจากสาขาอื่น แต่อาจจะมีร้านค้าที่เป็นผู้ประกอบการเอสเอ็มอีเข้ามามากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่ต้องการเริ่มเปิดธุรกิจ เลือกโครงการของบริษัทที่เป็นจุดเริ่มต้นและขยายสาขาได้มากขึ้นในอนาคต นับเป็นการตอบโจทย์พฤติกรรมลูกค้าที่มองหาร้านค้าและบริการใหม่ๆ อยู่ตลอด

        “เราจับตลาดชุมชนเป็นสำคัญ และรูปแบบโครงสร้างราคาจะเข้าถึงได้ง่าย พื้นที่ไม่อึดอัด เป็นข้อได้เปรียบของคอมมูนิตี้มอลล์ พอมีการแพร่ระบาดเกิดขึ้น ร้านค้าอาจจะต้องมาทบทวนเรื่องของขนาดของพื้นที่ โดยเฉพาะร้านอาหารที่อาจต้องการพื้นที่นั่งบางส่วน และสามารถให้บริการเดลิเวอรี่ได้มากขึ้น ทำให้โครงการต้องมีการเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกที่จอดรถสำหรับพนักงานเดลิเวอรี่ เป็นความแตกต่าง หากมอลล์ทั่วไปใช้ระบบกลางระบบเดียว การเปิดปิดจะจำกัด แต่ของเราหากมีร้านค้าเปิดเที่ยงหรือ 24 ชั่วโมง ก็จะมีระบบที่ช่วยหนุนอยู่แล้ว”

        ส่วนแนวทางการขยายสาขายังมีแผนต่อเนื่อง ตอนนี้ยังไม่มีที่ดิน แต่แลนด์ลอร์ดนำที่ดินมาให้ศึกษาอยู่ประมาณ 3-4 แห่ง ในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่อาจจะเปิดให้บริการทางแถบลำลูกกา ตลาดไท บางนา พระราม 2 อยู่ระหว่างการพิจารณา โดยโครงการที่คู้บอนอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ภายใต้งบประมาณ 250 ล้านบาท ไม่รวมค่าที่ดิน โดยเปิดสำนักงานขายมาครึ่งเดือน พบว่ามีการขายพื้นที่ได้ 60% แล้ว มีทั้งเชนใหญ่ 60% และเอสเอ็มอี 40% 

        นายสุพจน์กล่าวว่า แม้ว่ายุคของนิวนอร์มอลจะทำให้ผู้คนต้องอยู่บ้านมากขึ้น แม้แต่สั่งอาหารก็เลือกใช้บริการเดลิเวอรี่ ไม่ออกจากบ้าน สิ่งหนึ่งที่อยู่ในสังคมไทยมาตลอดคือ การออกไปใช้ชีวิตนอกบ้านที่ทำให้มีความสุข นับเป็นพฤติกรรมของสังคมไทยที่ถูกปลูกฝังดีเอ็นเอมานานแล้ว แม้แต่นิวนอร์มอลก็ไม่มีทางปลดล็อกได้ แต่การใช้ชีวิตนอกบ้านทำอะไรบ้าง ต้องเป็นโจทย์ที่เรียนรู้ การนัดเพื่อนฝูง นัดทานร้านอาหารที่ชอบ ได้ทำงานในร้านกาแฟ ไม่ใช่ออฟฟิศ ให้ลูกไปเรียนและกิจรรมต่างๆ ไปเจอเพื่อนและสังคม แน่นอนว่าสิ่งเหล่านี้ไม่ขาดหาย เพียงแค่บางอย่างต้องเปลี่ยน ออนไลน์มาแน่ แต่ไม่ใช่ทุกสินค้า 

ร้านค้าแห่ชิงพื้นที่คอมมูนิตี้มอลล์

        อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมาเห็นชัดเจนว่าหลายธุรกิจพยายามเริ่มติดต่อเข้ามาในคอมมูนิตี้มอลล์มากขึ้น ก่อนหน้านี้แทบจะไม่ได้รับความสนใจ เนื่องจากจำนวนคนเข้าใช้บริการอาจจะไม่เยอะ เมื่อเปรียบเทียบกับศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แต่ในหลายธุรกิจจะมี 2 ตลาด ในบางแบรนด์จะเปิดในห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่อยู่ แต่หลังจากโควิดก็หันกลับมามองคอมมูนิตี้มอลล์กว่าในอดีต ปัจจุบันคนเข้าใช้บริการแทบเป็นปกติ แต่ใช้ชีวิตปกติแล้วกำลังซื้อดีไหมจ่ายไหมก็อีกเรื่องหนึ่ง เพราะด้วยความไม่แน่นอนหลายอย่าง การใช้จ่ายอาจจะต้องระวังมากขึ้น 

        ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าผลจากมาตรการคนละครึ่งที่มีการจำกัดวงเงินการใช้จ่ายวันละไม่เกิน 150 บาท หรือคนละไม่เกิน 3,000 บาท (โดยรัฐจะจ่ายให้ 50% ของยอดใช้จ่าย ซึ่งไม่เกิน 3,000 บาท) เป็นจำนวน 10 ล้านคน น่าจะช่วยหนุนค้าปลีกในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2563 ให้หดตัวลดลงเล็กน้อยเป็น 7.2% จากเดิมที่คาดว่าจะหดตัวถึง 8.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยรายได้ดังกล่าวจะกระจายไปยังร้านค้าปลีกที่ลงทะเบียนเข้าร่วมโครงการ ซึ่งเป็นร้านค้าปลีกดั้งเดิม เช่น ร้านค้าปลีกขนาดเล็ก โชห่วย ร้านธงฟ้า

        ทั้งนี้ ร้านค้าเหล่านี้นอกจากการลงทะเบียนเข้าร่วมโครงการแล้ว อาจจะต้องเตรียมความพร้อมทั้งในเรื่องของสต็อกสินค้า ความสดใหม่และคุณภาพของสินค้า รวมถึงอาจจะอาศัยช่วงเวลาดังกล่าวจัดทำกิจกรรมส่งเสริมการตลาด เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคเกิดการใช้จ่ายมากขึ้น ซึ่งแรงส่งจากมาตรการดังกล่าวน่าจะทำให้ภาพรวมของธุรกิจค้าปลีกทั้งปี 2563 หดตัว 6.0% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว.