ในปี 2561 นี้ มีปัจจัยหลายปัจจัยที่กำลังทำให้รูปแบบการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป พร้อมกับความท้าทายใหม่ๆ ที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือ ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์เจแอลแอล ระบุว่า ปัจจุบันต้นทุนราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นต่อเนื่องยังคงเป็นประเด็นท้าทายสำคัญสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ โดยในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ราคาที่ดินโดยรวมปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 10-15% ต่อปี ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับใช้กลยุทธ์ใหม่ๆ เพื่อให้ธุรกิจสามารถเติบโตต่อไปได้

               โดยหนึ่งในกลยุทธ์ที่บริษัทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เลือกใช้รับมือกับราคาที่ดินที่สูงขึ้น ได้แก่ การพัฒนาโครงการบนที่ดินสัญญาเช่าระยะยาว ต่างจากเดิมที่ต้องการสร้างโครงการเฉพาะบนที่ดินที่สามารถซื้อมาได้ด้วยกรรมสิทธิ์ขาดเท่านั้น ราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาก โดยเฉพาะในทำเลชั้นดีใจกลางย่านธุรกิจ ทำให้ในหลายๆ กรณีการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางประเภท อาทิ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม อาจให้ผลตอบแทนได้ไม่คุ้มค่าการลงทุน

               เป็นที่แน่นอนแล้วว่าราคาที่ดินในเมือง หรือในย่านธุรกิจที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน ขณะที่ราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในทำเลอื่นๆ ก็มีแนวโน้มปรับขึ้นด้วยเช่นกัน สำหรับราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในทำเลอื่นๆ  อาทิ บริเวณรอบๆ ทำเลแหล่งสถานการศึกษา จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการเอกชนได้มีการพัฒนาโครงการใหม่รองรับการอยู่อาศัยของบุตรหลานเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน ซึ่งจากผลสำรวจของ บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด ได้สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยรอบๆ สถานศึกษาชั้นนำในกรุงเทพมหานคร

               โดยได้เลือกการสำรวจจากโรงเรียนสาธิตชั้นนำ 3 แห่ง  ได้แก่ เพื่อติดตามราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันและประเมินแนวโน้มราคาในอนาคต เนื่องจากได้รับความสนใจจากผู้ปกครอง ที่ต้องการซื้อให้บุตรหลานได้อยู่ใกล้โรงเรียน และเพื่อความสะดวกในการรับส่ง นอกจากนี้ยังเป็นการลงทุนทางอ้อมจากราคาที่เพิ่มขึ้นทุกๆ ปี หรือได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเมื่อบุตรหลานเรียนจบแล้ว

               สำหรับโรงเรียนสาธิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ตั้งอยู่ในเขตปทุมวัน ติดถนนพญาไทและถนนพระราม 4 ซึ่งเป็นทำเลใจกลางเมืองที่เดินทางสะดวก โครงการที่อยู่อาศัยโดยรอบส่วนมากจะเป็นคอนโดมิเนียม มีโครงการในพื้นที่ทั้งหมด 120 โครงการ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 10 ล้านบาท หรือ 157,100 บาทต่อ ตร.ม. และที่มีข้อได้เปรียบ คือ อยู่ใกล้กับ โรงพยาบาลชั้นนำอีกหลายแห่ง

               ส่วนโรงเรียนสาธิตมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ ประสานมิตร ตั้งอยู่ในเขตวัฒนา ติดถนนอโศกมนตรี เป็นทำเลที่เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (เอ็มอาร์ที) และถนนเพชรบุรี ถนนอโศกมนตรี ถนนสุขุมวิท เชื่อมต่อไปยังถนนรัชดาภิเษก และพระราม 9 ประกอบด้วยคอนโดมิเนียมรวม 159 โครงการ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 11.5 ล้านบาท หรือ157,900 บาทต่อ ตร.ม. และยังมีบ้านจัดสรรอีก 6 โครงการ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 131,800 บาท

               และทางด้านโรงเรียนสาธิตแห่งมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ตั้งอยู่ในเขตจตุจักร ติดถนนวิภาวดีรังสิต และถนนงามวงศ์วาน และยังมีรถไฟชานเมืองสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต และรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล ช่วงแคราย-ลำสาลี (บึงกุ่ม) ที่จะเปิดให้บริการในอนาคต ยิ่งจะทำให้การเดินทางเข้า-ออกพื้นที่มีความสะดวกมากยิ่งขึ้น สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยโดยรอบส่วนมากเป็นคอนโดมิเนียม มีจำนวน 16 โครงการ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร 79,300 บาท

               อย่างไรก็ตาม แนวโน้มของราคาที่อยู่อาศัยโดยรอบโรงเรียนสาธิตทั้ง 3 แห่ง โดยภาพรวมค่ากลางราคาขายของทั้ง 3 พื้นที่ยังมีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้น โดยโรงเรียนสาธิตจุฬาฯ มีราคาเพิ่มขึ้นปีละ 1.43%, โรงเรียนสาธิต มศว ประสานมิตร เพิ่มขึ้น 1.46% ขณะที่โรงเรียนสาธิตเกษตรฯ มีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 7.98% ต่อปี

               ดังนั้น ราคาของที่ดินในทุกทำเลย่อมมีผลต่อราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งอยู่ใจกลางเมืองไม่ต้องพูดถึงเลยว่าจะมีระดับราคาที่สูงเท่าไร แต่ทั้งนี้ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรศึกษาข้อมูลก่อนการซื้อขายทุกครั้งด้วยนะครับ.

ศรยุทธ์  เทียนสี