“บริษัทเข้ามาลงทุนในพื้นที่อีอีซีก่อนหน้าแล้ว คิดเป็นมูลค่าโครงการทั้งหมด 8,000 ล้านบาท โดยมีทั้งหมด 4,000 ยูนิต ขายไปแล้ว 2,000 ยูนิต เท่ากับ 50%  เพราะบริษัทมองว่าภาคตะวันออกนับเป็นแหล่งอุตสาหกรรมของประเทศไทยที่เป็นหัวใจหลักอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นปิโตรเคมี รวมถึงความพร้อมของท่าเรือ แต่โจทย์ก็คือว่าทำยังไงให้อุตสาหกรรมใหม่เกิด แต่ตอนนี้ก็เห็นความพยายามของภาครัฐในหลายทาง ที่ต้องการผลักดันให้อีอีซีเกิดขึ้น“

      ในช่วงที่ผ่านมาโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ซึ่งเป็นแผนยุทธศาสตร์ภายใต้ไทยแลนด์ 4.0 ก็ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายสนใจและเตรียมความพร้อมอยากจะไปลงทุนในจังหวัดชลบุรี ฉะเทริงเทรา และระยองมากขึ้น โดยในตอนนี้ภาครัฐเองก็พยาพยามผลักดันให้ลุล่วงตามแผนงาน แม้ว่าอาจจะต้องใช้ระยะเวลานานสักหน่อย  แต่หากเกิดขึ้นจริงก็ย่อมเป็นผลดีต่อระบบเศรษฐกิจประเทศไทย

        สำหรับหนึ่งในธุรกิจที่มองว่าจะขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง คงเป็นภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มที่พักอาศัย ซึ่งหากมีการจัดตั้งโรงงานจากนักลงทุนมากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยในละแวกใกล้เคียงโรงงาน หรือแม้แต่พื้นที่โดยรวมก็ย่อมมีดีมานด์ที่มากขึ้นไปด้วย

อีอีซีเกิดส่งผลอสังหาฯ ขยายตาม

(ชูรัชฏ์ ชาครกุล)

        นายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)หรือ LALIN กล่าวว่า โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี กับการพัฒนาที่พักอาศัย ส่วนหนึ่งคงต้องให้เวลากับเรื่องของโครงสร้างพื้นฐาน รวมถึงความต้องการที่พักอาศัยให้เกิดขึ้น เนื่องจากดีมานด์มีการเชื่อมต่อกับภาคอุตสาหกรรม หากดีมานด์ยังไม่มีความแข็งแรงพอ ก็ย่อมทำให้ผู้ประกอบการเองต้องชะลอการเปิดโครงการออกไป เห็นได้จากช่วงที่ผ่านมาจะพบว่ามีปัจจัยลบหลายอย่าง อาทิ หนี้ครัวเรือน ซึ่งแน่นอนว่าโครงการฯ ก็มีนิคมอุตสาหกรรมเยอะ และแรงงานเองก็ต้องมีแรงส่งจากภาคอุตสาหกรรม ทำให้ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์เองก็ต้องใช้เวลาพอสมควรที่จะขยายตัว เพราะต้องรอให้มีการจัดตั้งโรงงาน แรงงานเข้าไปทำงาน แล้วซื้อที่อยู่อาศัย นับว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะมีการเติบโตได้ภายหลังจากนั้น

        “บริษัทเข้ามาลงทุนในพื้นที่อีอีซีก่อนหน้าแล้ว คิดเป็นมูลค่าโครงการทั้งหมด 8,000 ล้านบาท โดยมีทั้งหมด 4,000 ยูนิต ขายไปแล้ว 2,000 ยูนิต เท่ากับ 50% เพราะบริษัทมองว่าภาคตะวันออกนับเป็นแหล่งอุตสาหกรรมของประเทศไทยที่เป็นหัวใจหลักอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นปิโตรเคมี รวมถึงความพร้อมของท่าเรือ แต่โจทย์ก็คือว่าทำยังไงให้อุตสาหกรรมใหม่เกิด แต่ตอนนี้ก็เห็นความพยายามของภาครัฐในหลายทาง ที่ต้องการผลักดันให้อีอีซีเกิดขึ้น“

        ทั้งนี้ บริษัทมีโครงการคุณภาพบนถนนเศรษฐกิจและศักยภาพในการขยายโครงการ ซึ่งอยู่ในพื้นที่อีอีซีด้วยกัน 13 โครงการ ได้แก่ 1.ไลโอ บลิสซ์ ศรีราชา 2.ไลโอ นอฟ ชลบุรี 3.ไลโอ ไพร์ม ศรีราชา 4.แลนซีโอ คริป ระยอง - แยกเนินลำลี 5.ลลิล ทาวน์ พัทยา 6.ไลโอ บลิสซ์ ปลวกแดง 7.ไลโอ ฉะเชิงเทรา 8.ไลโอ นอฟ ระยอง ปลวกแดง 9.ไลโอ ไพร์ม ศรีราชา อีสเทิร์น 10.ไลโอ บลิสซ์ ชลบุรี อมตะนคร 11.แลนซีโอ คริป ฉะเชิงเทรา โสธร 12.ลลิล ทาวน์ ศรีราชา บ่อวิน และ 13.แลนซีโอ คริป ศรีราชา นาพร้าว

        สำหรับความท้าทายของการสร้างโครงการดังกล่าวนั้น  มองว่าประเทศเพื่อนบ้านอย่างเวียดนามนับว่าเป็นโจทย์หนึ่ง เนื่องจากประเทศเวียดนามมีค่าแรงที่ถูกกว่า และมีแรงงาน ในขณะที่ประเทศไทยหาคนทำงานได้ยากกว่า ขณะเดียวกันควรจัดการสถานการณ์ภายในประเทศให้มีความนิ่งมากที่สุด เพราะอาจทำให้นักลงทุนเกิดความวังวลได้ แน่นอนว่าย่อมส่งผลต่อความเชื่อมั่น

เปิดกลยุทธ์และทิศทางปี 2563

        นายชูรัชฏ์ กล่าวถึงทิศทางการดำเนินธุรกิจของบริษัทในปี 2563 ว่า จะให้ความสำคัญกับตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มแนวราบที่เป็นเรียลดีมานด์ โดยมีแผนขยายโครงการต่อเนื่อง ทั้งในทำเลใหม่ที่มีศักยภาพ ตลอดจนเปิดโครงการใหม่เพื่อทดแทนโครงการเดิมของบริษัท ที่ทยอยปิดโครงการ โดยในปี 2563 นี้ มีแผนเปิดโครงการใหม่ทั้งสิ้น 9-11 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 5,000-5,500 ล้านบาท ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 6,200 ล้านบาท และยอดรับรู้รายได้ที่ 5,250 ล้านบาท ซึ่งเติบโตขึ้นราว 13% จากปี 2562 บริษัทยังคงเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบ เพราะยังเป็นตลาดที่มีการเติบโตและมีความต้องการมากกว่าคอนโดมิเนียม ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝดในปีนี้จะเติบโตได้ 2-4%

        ส่วนแผนงานทางด้านการตลาดในปีนี้จะดำเนินธุรกิจเชิงรุกเพื่อแสดงศักยภาพขององค์กรต้นแบบผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนมากกว่า 30 ปี รวมถึงการสร้างศักยภาพองค์กรให้เติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมั่นคง ขึ้นเป็นเนชั่นแนล เฮ้าส์ซิ่ง คอมปะนี (National Housing Company) โดยเมื่อกล่าวถึงที่อยู่อาศัยแนวราบราคาตั้งแต่ 2-6 ล้านบาท แบรนด์ลลิล จะต้องเป็นท็อปออฟมานด์ใน 3 ลำดับแรกของผู้บริโภค

        นายชูรัชฏ์ ยังกล่าวเสริมอีกว่า จะนำเอากลยุทธ์ไลฟ์สไตล์มาร์เก็ตติ้ง มาสื่อสารกับลูกค้าทั้งลูกค้าเก่าและลูกค้าใหม่ เพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างแม่นยำ อีกทั้งเป็นการสร้างแบรนด์ลอยัลตี้กับลูกค้าเป้าหมาย สร้างความเชื่อมั่นในทุกมิติ ให้เกิดการแนะนำและบอกต่อ โดยในปีนี้จะเน้นต่อยอดการใช้สื่อดิจิทัลมาร์เก็ตติ้ง ตลอดจนมีการนำบิ๊กดาต้ามาใช้ เพื่อวิเคราะห์และหาความต้องการผู้บริโภคเชิงลึก รวมถึงระบบซีอาร์เอ็มเชิงรุกในรูปแบบ Lalin 4.0 Connection ที่ลูกค้าสามารถรับทราบข่าวสารข้อมูลสื่อสารกับลลิลอย่างรวดเร็ว

ทำเลศรีราชามีศักยภาพน่าสนใจ

        ในช่วงที่ผ่านมา พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยผลสำรวจอสังหาริมทรัพย์พื้นที่อีอีซี ระบุว่าเริ่มน่าสนใจ หลังต้นปีภาครัฐวางนโยบายพัฒนาพื้นที่แบบบูรณาการ ดึงเอกชนร่วมลงทุน หนุนการพัฒนาเศรษฐกิจชุมชุม ส่งผลความต้องการอสังหาฯ โตควบคู่เศรษฐกิจ โดยมองว่าเลศรีราชาน่าสนใจที่สุด เนื่องจากเป็นพื้นที่ศักยภาพสูงชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในไทยอาศัยอยู่หนาแน่นกว่า 8,000 คน และไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรม เป็นศูนย์รวมพนักงาน นักธุรกิจต่างชาติ และมีสถานศึกษาชื่อดัง ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลุ่มราคา 3.00-5.99 ล้านบาท เหลือขายน้อย

        นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เป็นทำเลที่น่าจับตามอง เป็นพื้นที่ที่มีทั้งโรงงานอุตสาหกรรม แหล่งท่องเที่ยว และสถาบันการศึกษาชั้นนำ มีประชากรรวมทั้งหมด 3.4 ล้านคน ภายหลังการเปิดอีอีซีในช่วงกว่า 5 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดโรงงานอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น ทำให้มีทั้งแรงงานในประเทศและต่างประเทศเข้ามาทำงานและอยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

        เมื่อต้นปี 2563 รัฐบาลได้กำหนดนโยบายในการพัฒนาเศรษฐกิจชุมชน ลดผู้มีรายได้น้อยให้หมดไปภายใน 3 ปี ด้วยการบูรณาการการลงทุนในพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ ผลักดันงบการลงทุนและดึงภาคเอกชนร่วมลงทุนอย่างเต็มตัว จึงทำให้พื้นที่อีอีซีมีโอกาสที่จะเป็นทำเลศักยภาพของตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตคู่กับการผลักดันเศรษฐกิจอย่างน่าสนใจ

        จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่อีอีซี ประกอบด้วย ฉะเชิงเทรา บางแสน ศรีราชา พัทยา สัตหีบ และระยอง โดยพื้นที่ดังกล่าวแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม คือ กลุ่มแรกอยู่ในทำเลของมหาวิทยาลัยและการท่องเที่ยว ได้แก่ บางแสน ศรีราชา และพัทยา กลุ่มที่สองคือกลุ่มที่อยู่ในทำเลของโรงงาน คือ ฉะเชิงเทรา สัตหีบ และระยอง พบว่ากลุ่มมหาวิทยาลัยและการท่องเที่ยวมีการเติบโตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะศรีราชา เพราะเป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นอาศัยอยู่อย่างหนาแน่นถึง 8,000 คน และยังเป็นพื้นที่ซึ่งอยู่ไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง นอกจากนี้ยังมีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ซึ่งมีนักศึกษาใหม่ทุกปี จึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในศรีราชาค่อนข้างโดดเด่น

        จากการสำรวจพบว่าที่อยู่อาศัยในโซนศรีราชา ณ ต้นปี 2562 มีทั้งสิ้น 7,072 ยูนิต หรือคิดเป็นมูลค่า 17,721 ล้านบาท คอนโดมิเนียมมีสัดส่วนมากเป็นอันดับหนึ่ง หรือคิดเป็น 49% มียูนิตเสนอขายอยู่ 3,470 ยูนิต หรือคิดเป็นมูลค่า 10,059 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ระบายโครงการเก่า ด้านระยะเวลาการขายได้ของโครงการคอนโดมิเนียมในโซนนี้อยู่ที่ 2.97 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน และคาดว่าจะขายหมดในราว 16 เดือน ระดับราคาที่เสนอขายอยู่ที่ 3.5-6 ล้านบาท และ 6-15 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่ตอบโจทย์นักธุรกิจชาวต่างชาติที่มาทำงานในโรงงานในพื้นที่ รวมถึงกลุ่มพนักงานชาวไทย และกลุ่มผู้ปกครองที่ซื้อให้บุตรหลานที่มาศึกษาเล่าเรียน

        ด้านปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมพื้นที่ศรีราชา พบว่าในด้านของโรงงานอุตสาหกรรมนั้น อยู่ใกล้ทั้งนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร และนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง ทั้งสองนิคมฯ นี้มีชาวญี่ปุ่นทำงานอยู่เป็นจำนวนมาก โดยนิคมฯ อมตะนคร มีโรงงานอุตสาหกรรม 514 โรงงาน มีโรงงานสัญชาติญี่ปุ่น 60.46%  นิคมฯ ปิ่นทอง มีโรงงานอุตสาหกรรม 307 โรงงาน มีโรงงานสัญชาติญี่ปุ่น 74%

        นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยบวกจากนโยบายพัฒนาท่าเรือแหลมฉบังเฟส 3 และ 4 รวมถึง บมจ.ไทยออยล์ ได้ทำการต่อสัญญาเช่าที่ดินเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการพลังงานสะอาดไปอีก 30 ปี ซึ่ง บมจ.ไทยออยล์ มีพนักงานถึง 1,200 คน เป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง ส่วนปัจจัยสนับสนุนจากด้านของสถานศึกษานั้น พบว่าจำนวนนิสิตใหม่ของมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ศรีราชา เมื่อปี 2560 เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ในอัตรา 7.5% ซึ่งปัจจัยทั้งหมดนี้ล้วนเป็นโอกาสในการขยายตัวของอุปสงค์ที่ในที่อยู่อาศัยเช่นกัน โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ส่วนทำเลที่ผู้ซื้อให้ความสนใจจะอยู่บนเส้นถนนสุขุมวิท บริเวณมหาวิทยาลัยเกษตร-ศรีราชา หรือบริเวณโรงงานไทยออยล์ เพราะสะดวกในการเดินทาง โดยมีโครงการที่เปิดขายมากกว่า 10 โครงการ และหลายระดับราคาอีกด้วย

        อย่างไรก็ดี การประกาศปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย ในการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV (Loan to value) นั้น ประเมินว่าจะช่วยให้ผู้ที่ซื้อบ้านได้ประโยชน์โดยตรง โดยเฉพาะบ้านหลังแรกที่นอกจากจะสามารถกู้ได้เต็มมูลค่าบ้านแล้ว ยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง น่าจะมีส่วนช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้ ส่วนบ้านหลังแรกที่ราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีการปรับปรุงคือการวางดาวน์ 10% จากเดิม 20% น่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนได้ดีขึ้น ในส่วนของการผ่อนปรนเกณฑ์กู้บ้านหลังที่ 2 นั้น ในมุมมองของพลัสฯ มองว่าปัจจุบันบ้านหลังที่สองเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ค่อนข้างสูง ดังนั้น หากสามารถปรับเงื่อนไขให้เหมือนบ้านหลังแรกได้จะสามารถปลดล็อกสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญ.