“อีอีซีเป็นภาพใหญ่ที่รัฐบาลต้องการดึงนักลงทุนเข้ามา ซึ่งผู้ประกอบการคงต้องดูรอบๆ อีกทีว่าพื้นที่ไหนเหมาะสมที่สุด หากเป็นปิโตรเคมีคงมองว่าเป็นอีอีซี แต่หากเป็นรายอื่นอาจเลือกพื้นที่รอบนอก หรือเป็นทำเลใน จ.สมุทรปราการ แน่นอนว่ารัฐบาลจะช่วยดึงคนเข้ามา แต่ทำเลเราน่าจะได้เปรียบ ตอนนี้ผลพลอยได้จากอีอีซีก็มีให้เห็นบ้างแล้ว ดังนั้นมองว่าบางนา-ตราด ยังคงเป็นทำเลที่คึกคัก และการอยู่ใกล้กรุงเทพฯ การจ้างงานก็ไม่ยาก”

อานิสงส์อีอีซีหนุนธุรกิจบูม

      การผลักดันโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) นับเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่จะสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนทางเศรษฐกิจแก่ประเทศไทย โดยที่ผ่านมาก็มีหลายธุรกิจเตรียมความพร้อมของตัวเอง เพื่อรองรับการเติบโตที่จะเกิดขึ้นใน 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับที่อยู่อาศัย หรือลงทุนด้านโรงแรมที่จะตอบโจทย์การท่องเที่ยวและการประชุมสัมมนา รวมถึงธุรกิจเกี่ยวเนื่องด้านอื่นอย่างการขนส่งและโลจิสติกส์ ซึ่งหากมีนักลงทุนเข้ามาประกอบกิจการในอีอีซีแล้ว  ก็ย่อมมองหาพาร์ตเนอร์ในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ เพื่อใช้ในการขนส่งสินค้าไปยังจุดหมายของตัวเอง

        สำหรับ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (PD) ซึ่งอยู่ในเครือของ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK ผู้พัฒนาและบริหารโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (Bangkok Free Trade Zone : BFTZ) นับเป็นโครงการที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง เนื่องจากตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม.23 บนพื้นที่กว่า 1,000 ไร่ ประกอบด้วย พื้นที่เพื่อการเช่า (Leasable Area) 700 ไร่ และพื้นที่เพื่อการสาธารณูปโภค อาทิ ถนนสาธารณะ โรงบำบัดน้ำเสีย และส่วนการรักษาความปลอดภัยภายในโครงการ ฯลฯ อีก 300 ไร่

        นับเป็นจุดยุทธศาสตร์ด้านโลจิสติกส์และศูนย์กลางอุตสาหกรรมที่สำคัญ สามารถเชื่อมโยงฐานการผลิตในการขนส่งสินค้าทั้งทางบก ทางอากาศ และทางทะเล มีความได้เปรียบในเรื่องการเดินทางและขนส่ง เนื่องจากอยู่ใกล้กรุงเทพฯ  และนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็นนิคมอุตสาหกรรมบางพลี และนิคมอุตสาหกรรมบางปู ประกอบด้วย อาคารคลังสินค้า และอาคารโรงงาน

        ขณะเดียวกัน สิ่งสำคัญคือโครงการดังกล่าวตั้งอยู่ในพื้นที่สีม่วง หรือที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า โดยอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ประมาณกว่า 90% โดยกลุ่มผู้เช่าหลักคือญี่ปุ่น มีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 34% โดยในปี 2562 นี้มีแผนพัฒนาเพิ่มเป็น 200,000 ตารางเมตร และมีแผนพัฒนาให้มีพื้นที่เช่าเต็มกำลังเป็น 285,000 ตารางเมตร เบื้องต้นมองว่าในปี 2564 บริษัทน่าจะรายได้เติบโตขึ้นอีก 70% หรือคิดเป็น 580 ล้านบาท โดยกลุ่มผู้เช่าหลักจะเป็นชาวต่างชาติ ได้แก่ ญี่ปุ่น 27%, อันดับ 2 ยุโรป 24%, อันดับ 3 ไทย 21% รองลงมาคือลูกค้าเอเชีย ไม่รวมไทยและญี่ปุ่น 19% และสุดท้ายคือโอเชียเนีย-อเมริกา อีก 9%

ทำเลยุทธศาสตร์สร้างความได้เปรียบ

(รัชนี มหัตเดชกุล)

        นางสาวรัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เปิดเผยว่า อีอีซีคงเป็นอีกหนึ่งโครงการที่ทำให้บริษัทสามารถรับผลประโยชน์ได้ทางอ้อม เพราะเมื่อหากมีนักลงทุนเข้ามามากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นไทยและต่างชาติ ก็อาจจะสนใจที่จะใช้บริการบริษัท เนื่องจากทำเลที่ตั้งค่อนข้างมีความได้เปรียบ หรือใกล้กับเขตกรุงเทพฯ โดยเฉพาะธุรกิจไม่ได้อยู่ในอุตสาหกรรมหนัก ก็มักจะมองหาพื้นที่ละแวกไม่ไกลจากกรุงเทพฯ ซึ่งเมื่อดูจากที่ตั้งของบริษัท ก็นับเป็นจุดยุทธศาสตร์แห่งหนึ่ง และเป็นปัจจัยที่สร้างความได้เปรียบ

        “อีอีซีเป็นภาพใหญ่ที่รัฐบาลต้องการดึงนักลงทุนเข้ามา ซึ่งผู้ประกอบการคงต้องดูรอบๆ อีกทีว่าพื้นที่ไหนเหมาะสมที่สุด หากเป็นปิโตรเคมีคงมองว่าเป็นอีอีซี แต่หากเป็นรายอื่นอาจเลือกพื้นที่รอบนอก หรือเป็นทำเลใน จ.สมุทรปราการ แน่นอนว่ารัฐบาลจะช่วยดึงคนเข้ามา แต่ทำเลเราน่าจะได้เปรียบ ตอนนี้ผลพลอยได้จากอีอีซีก็มีให้เห็นบ้างแล้ว ดังนั้นมองว่าบางนา-ตราดยังคงเป็นทำเลที่คึกคัก และการอยู่ใกล้กรุงเทพฯ การจ้างงานก็ไม่ยาก” นางสาวรัชนีกล่าว

สนใจลุยขยายพื้นที่เขตอีอีซี

        ส่วนการลงทุนในอีอีซีของบริษัท ก็มองว่าเป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าสนใจเช่นเดียวกัน แต่ก็ต้องยอมรับว่ามีรายใหญ่ค่อนข้างเยอะที่ให้ความสนใจเข้าไปลงทุน แนวทางของบริษัทคงไปพร้อมกับลูกค้า และไม่ได้ใช้พื้นที่ขนาดใหญ่มากนัก หรือในเบื้องต้นอาจจะอยู่ที่ประมาณ 30-50 ไร่ เพราะราคาที่ดินค่อนข้างสูง มองว่าภาครัฐควรส่งเสริมหรือให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีแก่นักลงทุนมากขึ้น เพื่อสร้างความน่าสนใจ จะเห็นได้ว่าที่ผ่านมามีผู้ประกอบการเข้าไปในประเทศเวียดนามกันค่อนข้างมาก เนื่องจากสิทธิประโยชน์ดี ภาครัฐควรต้องมีตัวช่วยผู้ประกอบการ โดยประเทศไทยอาจเน้นความเชี่ยวชาญด้านการสร้างมูลค่าเพิ่มของสินค้า บริษัทมองว่าหลังจากปี 2564 อาจจะมีการขยายไปยังเขตพื้นที่อีอีซี ขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างการศึกษา เพื่อดูให้แน่ชัดว่าลงทุนแล้วสามารถดำเนินธุรกิจได้เป็นอย่างดี

        ด้านการแข่งขันในธุรกิจโลจิสติกส์ค่อนข้างรุนแรง โดยผู้ประกอบการส่วนมากจะใช้วิธีการลดราคา แต่บริษัทคงไม่ได้เน้นทำโปรโมรชั่นลดราคา แต่จะชูเรื่องวันสต็อปเซอร์วิสที่เป็นจุดขายมากกว่า รวมถึงทำให้ต่างชาติรู้สึกเหมือนมีพาร์ตเนอร์ในการทำงานร่วมกันมากกว่า ไม่ลงไปเล่นเรื่องสงครามราคาแน่นอน แต่ผู้ประกอบการรายอื่นก็คงมีกลยุทธ์ที่แตกต่างกันออกไป เพราะนักลงทุนก็มีไม่กี่ราย มีอะไรที่ดึงดูดให้เข้ามาเป็นลูกค้าได้ก็ต้องทำ

มองหาทำเลใหม่หนุนรายได้

        นางสาวรัชนีกล่าวว่า เมื่อต้นปีพื้นที่ปล่อยเช่า 1.25 แสนตารางเมตร บริษัทต้องการเพิ่มพื้นที่อีก 7.5 หมื่น ส่งผลให้สิ้นปีมีพื้นที่เพิ่มเป็น 2 แสนตารางเมตร โดยมีผู้เช่ามากกว่า 90% อัตราค่าเช่าพื้นที่ประมาณ 175 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน นับเป็นค่าเช่าที่สูงกว่ารายอื่นเมื่อเทียบกับพื้นที่ใกล้เคียง หรือปกติจะอยู่ที่ 150-160 บาท บริษัทมีจุดเด่นเนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ ระบบความปลอดภัยที่ค่อนข้างหนาแน่น มีเข้าใจว่าลูกค้าต้องการสิ่งใด รวมถึงการจัดการจราจรที่เป็นระเบียบ และพื้นที่สีเขียว

        แผนการดำเนินธุรกิจในปี 2563 ต้องการเพิ่มพื้นที่เช่าเป็น 2.85 แสนตารางเมตร นับว่าเต็มอัตราของพื้นที่ ขณะเดียวกันต้องมีอัตราการเช่าไม่ต่ำกว่า 90% โดยระหว่างการก่อสร้างก็ต้องทำพรีเซลควบคู่กันไปด้วย โดยโรงงานกลุ่มเป้าหมายของบริษัทคืออุตสาหกรรมเบา อาทิ กระดาษทิษชู กระดาษ หรือยานยนต์ และอิเล็กทรอนิกส์ มองว่าสัดส่วนในแต่ละอุตสาหกรรมต้องไม่เกิน 20% เพื่อกระจายความเสี่ยง มีทั้งเอเชีย ที่ส่วนมากเป็นญี่ปุ่น หรือแม้แต่ผู้ประกอบการในไทย ครอบคลุมถึงยุโรปและอเมริกา

        “บริษัทมีแผนว่าจะเพิ่มพื้นที่ 10-15% หลังจากปี 2563 คงต้องขยายธุรกิจไปยังพื้นที่ใกล้เคียงกับถนนบางนา-ตราด ปัจจุบันเริ่มมองหาที่ดินเพิ่มขึ้น เบื้องต้นมองอยู่ด้วยกัน 2 แปลงขนาดรวมกัน 130-170 ไร่ อยู่แถวบางนา-ตราดเช่นเดียวกัน เมื่อโครงการปัจจุบันที่ดำเนินงานอยู่ใกล้เสร็จสมบูรณ์ต้องขยายเพิ่ม เพื่อทำให้อัตราการเติบโตขยายต่อเนื่อง กลางปีหน้าเป็นต้นไปจะเริ่มลงโครงสร้างพื้นฐานและหาลูกค้าในทำเลใหม่”

โรดโชว์ดึงนักลงทุนต่างชาติ

        นางสาวสมจิณณ์ พิลึก ผู้ว่าการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) กล่าวว่า ระหว่างวันที่ 18-21 พ.ย.2562 ที่ผ่านมา กนอ.ร่วมกับสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) นำคณะจัดกิจกรรมโรดโชว์เพื่อชักจูงนักลงทุนจากประเทศเยอรมนี ในงาน Compamed2019 เพื่อเปิดโอกาสให้นักลงทุนได้พบปะแลกเปลี่ยนข้อมูลทางธุรกิจเพื่อเป็นการสร้างความสัมพันธ์ทางธุรกิจระหว่างกัน รวมถึงแสดงความพร้อมของพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมที่จะรองรับตามยุทธศาสตร์การขับเคลื่อนเศรษฐกิจและการลงทุนของรัฐบาลไทยในอนาคต ซึ่งการจัดกิจกรรมในครั้งนี้ กนอ.ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบอุตสาหกรรมเครื่องมือแพทย์และผลิตอุปกรณ์การแพทย์ ติดต่อสอบถามข้อมูลเพื่อศึกษารายละเอียดประกอบการตัดสินใจลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่พัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)

        "เหตุผลสำคัญของการมาโรดโชวที่เยอรมนี นอกจากจะเป็นการส่งเสริมการลงทุนในบูธ Thailand Pavilion แล้ว กนอ.ก็ได้พบลูกค้าที่ผลิตอุปกรณ์เกี่ยวเนื่องกับอุปกรณ์การแพทย์ที่สนใจเข้าเยี่ยมชมพื้นที่โครงการนิคมอุตสาหกรรมยางพารา (รับเบอร์ ซิตี) จังหวัดสงขลาด้วย ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำในการผลิตเครื่องมือแพทย์ที่นำเทคโนโลยีและนวัตกรรมมาใช้ในกระบวนการผลิต ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่สอดคล้องกับอุตสาหกรรมเป้าหมายใหม่ (นิว เอส-เคิร์ฟ)" นางสาวสมจิณณ์กล่าว

        อย่างไรก็ตาม อุตสาหกรรมแพทย์ครบวงจรเป็น 1 ใน 5 อุตสาหกรรมที่มีความพร้อมจะขยายการลงทุนมายังประเทศไทย ประกอบกับ กนอ.มีความพร้อมเชิงพื้นที่เพื่อรองรับการลงทุนของอุตสาหกรรมดังกล่าวโดยเฉพาะพื้นที่อีอีซี  อาทิ นิคมอุตสาหกรรมเมืองอัจฉริยะ (สมาร์ท ปาร์ค) ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างเตรียมการนำเสนอคณะกรรมการ กนอ.  โดยคาดว่าจะนำเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้ภายในมี.ค.2563 เพื่อขออนุมัติดำเนินโครงการ ในขณะเดียวกัน กนอ. ได้ร่วมหารือกับสำนักงานส่งเสริมการลงทุน ณ เมืองแฟรงก์เฟิร์ต ถึงแนวทางเพื่อดึงดูดนักลงทุนเยอรมนีโดยเน้นการให้บริการแบบเบ็ดเสร็จครบวงจร (วัน สต็อป เซอร์วิส) อนุมัติ อนุญาต ประกอบกิจการและอื่นๆ รวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกในนิคมอุตสาหกรรมให้แก่นักลงทุนที่นอกเหนือจากการให้สิทธิประโยชน์ต่างๆ

        นอกจากนี้ กนอ.ยังได้เยี่ยมชมการบริหารจัดการอินโนเวชั่น ซิตี เมเนจเมนท์ (Innovation City Management) ณ เมือง Bottrop เยอรมนี โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อยกระดับการพัฒนาเมืองโดยใช้นวัตกรรมที่นำไปสู่ความยั่งยืน โดยการบริหารจัดการแบบองค์รวมในมิติต่างๆ เช่น มิติเศรษฐกิจ มิติสิ่งแวดล้อม มิติทางภูมิศาสตร์ รวมทั้งมิติทางสังคม เป็นต้น โดยจากการศึกษาดูงานครั้งนี้จะนำแนวคิดมาปรับใช้ให้เหมาะสมกับการพัฒนาและบริหารจัดการนิคมอุตสาหกรรม โดยคาดว่าในอนาคตจะสามารถบริหารจัดการใช้พลังงาน และทรัพยากรต่างๆ ให้สอดคล้องกับความต้องการอย่างมีดุลยภาพ ซึ่งแนวคิดนี้จะช่วยลดการใช้ทรัพยากรที่ไม่จำเป็น และจะช่วยรักษาดุลยภาพสิ่งแวดล้อมในนิคมอุตสาหกรรม และสังคมโดยรอบนิคมอุตสาหกรรมได้ในระยะยาวต่อไปอีกด้วย.