หลังจากปล่อยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ภาวะซบเซา จากการถูกเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อจากมาตรการ LTV

                ล่าสุด ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 22 ต.ค.ที่ผ่านมา ก็มีมติคลอดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เร่งด่วน ด้วยการ 1. ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย ด้วยการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ที่ดิน พร้อมอาคารหรือห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย และจะต้องจดทะเบียนการโอน รวมถึงจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ภายในวันที่ 24 ธ.ค.2563 และ 2.มาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำวงเงิน 5 หมื่นล้านบาท จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่คิดดอกเบี้ย 3 ปีแรกคงที่ 2.50%

                “ทั้ง 2 มาตรการนี้ รัฐคาดในส่วนของการลดค่าโอนและจดจำนองจะสูญเสียรายได้ 2,600 ล้านบาท ส่วนมาตรการลดดอกเบี้ย ธอส. รัฐบาลจะช่วยชดเชยดอกเบี้ยให้ 1,200 ล้านบาท ซึ่งถือว่าคุ้มค่า เมื่อเทียบกับการช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโต" นายอุตตม สาวนายน รมว.การคลังกล่าว

                แต่อย่างไรก็ดี มีผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาฯ หลายคนประเมินว่า มาตรการนี้อาจจะช่วยกระตุ้นตลาดได้ไม่มากนัก

                นายนริศ สถาผลเดชา เจ้าหน้าที่บริหาร ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี ธนาคารทหารไทย กล่าวว่า หากให้ประเมินโอกาสความสำเร็จนั้น เชื่อว่าได้ผลไม่มาก ถ้าเทียบกับปี 2559 ซึ่งมีการออกมาตรการใกล้เคียงกัน สาเหตุหลักมาจาก 3 ปัจจัย ได้แก่ 1.คุณภาพสินเชื่อไม่ดีเท่าเดิม โดยหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) 2 ไตรมาสที่ผ่านมาปีนี้ เอ็นพีแอลอยู่ที่ 3.34% (ยังไม่รวมหนี้จัดชั้นที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ) 2.มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อในปีปัจจุบันสร้างวินัยมากกว่าปี 2559 ที่ผ่อนคลาย 3.แนวโน้มราคาหลักประกันที่จะปรับลดลงตามเทรนด์ของอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย (ไทย ฮ่องกง สิงคโปร์ มาเลเซีย) โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่ราคาปรับลดค่อนข้างมาก เหล่านี้เป็นปัจจัยทำให้มาตรการลดค่าธรรมเนียมไม่ได้ผลเท่าที่ควร

               ขณะที่นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า "เมื่อมีข่าวออกมาควรจะเร่งออกประกาศให้สามารถบังคับใช้ภายในวันที่ 1 พฤศจิกายน 2561 ซึ่งเป็นจังหวะเหมาะ อย่างน้อยดีมานด์จะฟื้นกลับมาบ้าง แต่ความเห็นเพิ่มเติมว่าในโซนกรุงเทพฯ และปริมณฑลระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีไม่มาก จึงขอเสนอให้พิจารณาที่ระดับราคา 4-5 ล้านบาทต่อยูนิต สำหรับบ้านหลังแรก

            ด้านผู้ประกอบการอสังหาฯ อย่างบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) โดยนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ก็ออกมาแสดงความเห็นว่า มาตรการนี้ไม่ช่วยอะไรมากนัก หากยังมีมาตรการทางการเงินของ ธปท.กำกับอยู่ เพราะขณะนี้ผู้บริโภคถูกแอลทีวีกดดัน ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ทำให้ยอดขายไม่เกิดขึ้น

                "ปัญหาวันนี้คือ คนกู้ไม่ได้ ฉะนั้นการโอนฯ ย่อมไม่มีทางเกิดขึ้น แม้รัฐจะลดค่าโอน-จดจำนองให้ก็ตาม ขณะเดียวกันการที่เงินบาทแข็งค่า ก็ส่งผลให้กำลังซื้อต่างชาติที่เคยพยุงตลาดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาหายไปอีกเช่นกัน"

                สอดรับกับความเห็นของศูนย์วิจัยกสิกรที่ระบุว่า มาตรการดังกล่าวเข้ามาช่วยแบ่งเบาภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยหนุนตลาดในช่วงที่เหลือของปีต่อเนื่องไปยังปีหน้า

                อย่างไรก็ดี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ ทำให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่าผลจากมาตรการดังกล่าวยังไม่ได้เปลี่ยนมุมมองที่ระมัดระวังต่อแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมของปี 2562 แต่อาจช่วยให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2562 นี้ เพิ่มจาก 121,730 หน่วย (ม.ค.-ส.ค.2562) ขยับไปแตะกรอบบนที่เคยได้ประมาณการไว้เมื่อกลางปีที่ 177,000 หน่วย หรือหดตัวลง 10% จากปี 2561.

ลลิตเทพ ทรัพย์เมือง