สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร  (สนข.) สนข.ได้ปักธงการพัฒนา TOD ต้นแบบไว้ 3 แห่ง ได้แก่ 1.จังหวัดพระนครศรีอยุธยา 2.สถานีรถไฟจังหวัดขอนแก่น ซึ่งมีรถไฟฟ้าความเร็วสูงสายอีสานพาดผ่านรวมถึงรถไฟทางคู่สายอีสาน อีกทั้งยังเป็นเมืองสมาร์ทซิตีอีกด้วย 3.พื้นที่เมืองพัทยา จ.ชลบุรี ซึ่งมีรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบินอีอีซี ดอนเมือง-อู่ตะเภา เป็นอีกพื้นที่ศักยภาพที่จะเชื่อมต่อโลจิสติกส์และการเดินทางในพื้นที่อีอีซี

                สำหรับการศึกษาแผนพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์รอบสถานี หรือ TOD ที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยา โดยมีจุดประสงค์เพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยวเมืองมรดกโลก ในบริเวณพื้นที่ 206 ไร่ รอบสถานีรถไฟพระนครศรีอยุธยา ซึ่งมีทั้งชานชาลาของรถไฟทางคู่และรถไฟความเร็วสูงสายเหนือ กรุงเทพฯ-พิษณุโลก-เชียงใหม่ และรถไฟความเร็วสูงสายอีสานช่วงกรุงเทพฯ-นครราชสีมา-หนองคาย จึงเหมาะสมที่จะพัฒนาเป็น TOD ขนาดใหญ่ เช่นเดียวกับในเมืองโยโกฮาม่าของญี่ปุ่น และเช่นเดียวกันกับโมเดลที่พัฒนาสถานีกลางในประเทศฮ่องกง

                สำหรับพื้นที่การพัฒนานั้นอยู่บริเวณรอบสถานีรถไฟหลักของจังหวัด แบ่งเป็นการพัฒนา 4 โซน ได้แก่ การพัฒนาโซนที่ 1 ย่านธุรกิจและพาณิชยกรรมแบบผสมผสาน (Mixed-Use Complex) ด้วยตำแหน่งที่ตั้งใกล้กับสถานีรถไฟ จึงเหมาะสมกับการพัฒนาต่อยอดเป็นย่านพาณิชยกรรมแห่งใหม่ เพื่อเป็นพื้นที่ธุรกิจการค้า และแหล่งการสร้างงาน ส่งเสริมกิจกรรมทางเศรษฐกิจให้ดำเนินต่อเนื่องตลอดทั้งวัน เพื่อดึงดูดการค้าการลงทุน สร้างความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจในระดับภูมิภาค

                จากปัจจุบันจังหวัดพระนครศรีอยุธยามีศูนย์การค้าปลีกระดับภูมิภาคเพียงแห่งเดียวซึ่งอยู่นอกเขตพื้นที่เมืองโซนที่ 2 ย่านชุมชนการค้าแบบผสมผสาน (Mixed-Use Community) แนวคิดการพัฒนาให้เป็นพื้นที่ผสมผสานกิจกรรมเชิงพาณิชย์และพื้นที่อยู่อาศัย เพื่อตอบโจทย์รูปแบบการใช้ชีวิตที่หลากหลาย เน้นการเข้าถึงพื้นที่ด้วยระบบขนส่งมวลชนหลัก และระบบขนส่งมวลรองที่มีศักยภาพและครอบคลุม การเดินทางที่ไม่ใช้เครื่องยนต์ (Non-Motorized Transport) เช่น การเดิน การใช้จักรยาน

                ส่วนโซนที่ 3 ย่านชุมชนที่อยู่อาศัยคุณภาพ (Residential Cluster + Potential Education Campus) เน้นพัฒนาเป็นพื้นที่อยู่อาศัย รวมถึงการสร้างสรรค์พื้นที่เล่นและเรียนรู้ เป็นแหล่งให้ผู้คนได้พบปะ และทำกิจกรรมร่วมกันบนพื้นที่แหล่งใหม่ของเมืองโซนที่ 4 ย่านที่อยู่อาศัยและรองรับการขยายตัวของเมือง (Extended Township Development) เน้นพัฒนาเป็นพื้นที่อยู่อาศัย รวมถึงการสร้างสรรค์พื้นที่เล่นเรียนรู้

                ขณะที่แนวทางการลงทุนนั้นรูปแบบที่เหมาะสมคือรัฐบาลเป็นผู้จัดการเรื่องที่ดินและพัฒนาสาธารณูปโภคพื้นฐาน เช่น ถนน ไฟฟ้าและประปา เป็นต้น ขณะที่เรื่องระบบขนส่งเชื่อมต่อพื้นที่ รวมถึงการพัฒนาเชิงพาณิชย์มีความเหมาะสมที่จะเปิดประมูลแบบ PPP ให้เอกชนเข้ามาร่วมลงทุนและรับความเสี่ยง

                เมื่อพูดถึงการพัฒนา TOD ดังกล่าว จะทำให้มีดีมานด์ในการลงทุนคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์ไม่เกิน 8 ชั้น สอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้นเพิ่มขึ้นอีกหากมีการพัฒนารถไฟความเร็วสูง  เนื่องจากมีความต้องการที่อยู่อาศัยจากแรงงานในกรุงเทพฯ  และจังหวัดใกล้เคียงเพื่อหลีกหนีความแออัด และต้องการพื้นที่สงบ ทั้งยังพบว่าพื้นที่ดังกล่าวสามารถพัฒนาเป็นโรงแรมรองรับ การประชุมระดับนานาชาติ และอุตสาหกรรมไมซ์ซึ่งมีแนวโน้มเติบโตสูงมากได้ เนื่องจากพื้นที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยาอยู่ในระยะที่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ รวมทั้งได้รับการสนับสนุนเป็นเขตส่งเสริมการลงทุนตามนโยบายของรัฐบาล และเป็นการพัฒนารูปแบบใหม่ ซึ่งยังไม่มีผู้พัฒนามาก จึงมีระดับการแข่งขันต่ำ

                อย่างไรก็ตาม พระนครศรีอยุธยาเป็นหนึ่งในจังหวัดที่ได้รับการคัดเลือกให้เป็นเมืองต้นแบบการพัฒนา เนื่องจากมีศักยภาพหลายด้าน เช่น ผลิตภัณฑ์มวลรวมของจังหวัด (GPP) ปี 2560 สูงถึง 403,000 ล้านบาท เป็นอันดับ 5 ของประเทศ ประชากรมีรายได้เฉลี่ย 465,972 บาทต่อคนต่อ และเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยม ซึ่งในปี 2560 มีนักท่องเที่ยวสูงถึง 7,600,000 คน อัตราการเติบโต 5.2% ต่อปี ตลอดระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา เป็นที่ตั้งพื้นที่เขตอุตสาหกรรม 5 แห่ง และเป็นศูนย์กลางเชื่อมโยงการคมนาคมขนส่งทางบก ทางราง และทางน้ำ รวมทั้งเป็นจุดเชื่อมต่อที่สำคัญระหว่างรถไฟฟ้าสายเหนือและสายอีสาน. 

กัลยา ยืนยง