จะเรียกว่าเป็นข่าวดีของประชาชนผู้ซื้อบ้าน กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่ หลังจากที่กรมธนารักษ์ออกมาประกาศว่าจะเลื่อนการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ ซึ่งเดิมต้องใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 ออกไปอีก 1 ปี เป็นวันที่ 1 มกราคม 2564 เนื่องจากรอ พ.ร.บ.การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ.2562 ประกาศใช้ในวันที่ 22 พ.ย.นี้
    การเลื่อนในครั้งนี้เป็นข้อจำกัดทางด้านเทคนิค เนื่องจาก พ.ร.บ.การประเมินราคาทรัพย์สิน จะมีผลโดยตรงต่อการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินและทรัพย์สินต่างๆ ซึ่งเมื่อกฎหมายบังคับใช้จะต้องมีการออกกฎหมายลูกต้องใช้เวลา ซึ่งไม่แน่ใจว่าจะเสร็จทันวันที่ 1 ม.ค.2563 หรือไม่ และในกฎหมายเปิดช่องให้ขยายเวลาใช้ราคาประเมินใหม่ได้ ดังนั้นการเลื่อนไปอีก 1 ปี  
    “ปกติราคาประเมินต้องประกาศก่อนเดือนมกราคม ประมาณ 30 วัน หรือประกาศช่วงต้นเดือนธันวาคม ซึ่งก่อนหน้านี้กรมธนารักษ์เตรียมพร้อมในการประเมินราคาที่ดินใหม่ทั่วประเทศเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่เมื่อต้องนำราคาประเมินเข้าสู่กระบวนการตามกฎหมายประเมินราคาทรัพย์สินคงไม่ทัน เนื่องจากต้องออกกฎหมายลูกอีกหลายฉบับ รวมถึงต้องมีการตั้งคณะกรรมการ และต้องนัดประชุมคณะกรรมการตามกฎหมายใหม่” นางสาววิลาวัลย์  วีระกุล รองอธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าว
    ทั้งนี้ การคงราคาประเมินเดิมไว้ 1 ปี  โดยใช้ราคาประเมินรอบปี 2549-2562 น่าจะช่วยลดภาระของประชาชนจากภาระถือครองที่ดินและทรัพย์สิน เช่น บ้าน ที่ดิน ได้ในระดับหนึ่ง เพราะในปี 2563 กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีผลบังคับใช้ ถ้าต้องใช้ราคาประเมินใหม่ในการคำนวณภาษีทำให้ประชาชนเจอ 2 เด้ง คือถูกเก็บภาษีจากราคาประเมินใหม่ อาจทำให้ภาระภาษีที่จะเสียเพิ่มขึ้น
    โดยทางกรมธนารักษ์ย้ำว่า ราคาประเมินที่ดินกรมปรับปรุงไว้ในปี 2562 พบว่า ราคาที่ดินทั่วประเทศมีการปรับขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ 7-8% ซึ่งก็หมายความว่า ถ้าไม่มีการเลื่อนใช้ราคาใหม่ออกไป ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 จะต้องขยับขึ้นอย่างน้อย 8-10% อย่างแน่นอน
    ดังนั้น เรื่องนี้ยังถือเป็นข่าวดีทั้งกับผู้ที่กำลังมีแผนที่จะซื้อบ้าน ที่ยังทำให้ซื้อบ้านในราคาเดิม โดยไม่ถูกผู้ประกอบการใช้ข้ออ้างในการปรับขึ้นราคา ขณะที่ผู้ประกอบการที่เป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ ก็ยังไม่มีภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้น จากราคาที่ดินที่จะแพงขึ้นไปอีก ซึ่งต้องยอมรับว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ไม่ค่อยสู้ดีนัก
    ล่าสุด ก็มีการเปิดเผยรายงานว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ค่อนข้างทรงตัว โดยในพื้นที่ กทม.และปริมณฑล ศูนย์วิจัยศุภาลัยได้ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยรวมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2562 ในกรณีเลวร้ายสุดคือแม้มียอดขายรวมอยู่ที่ระดับ 80,000 ยูนิต ค่ากลางของยอดขายรวมที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปีนี้ที่คาดว่าจะอยู่ที่ 100,000 ยูนิต และสูงสุดอยู่ที่ 120,000 ยูนิต ซึ่งเมื่อเทียบค่ากลางกับปีที่แล้ว ยอดขายในปีนี้จะลดลงจากปีก่อนที่ขายได้ 113,508 ยูนิต ก็ถือว่าปรับตัวลดลงเล็กน้อย
    ที่สำคัญ ในตอนนี้ภาคอสังหาฯ ยังต้องเจอกับมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ออกมาบังคับใช้เมื่อ 1 เม.ย.2562 ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เหมือนถูกเบรกลงทุนกะทันหัน และต้องเร่งระบายสต๊อกกันออกมา จนดูเหมือนจะโอเวอร์ซัพพลายมากกว่าความต้องการตลาด แต่จริงๆ ไม่ใช่ แต่เป็นเพราะความสามารถในการซื้อลดลงจากมาตรการแอลทีวี ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต๊อกทำให้ระดับราคาอสังหาฯ โตลดลง
    จะเห็นว่าในโลกของอสังหาฯ ยังมีการแข่งขันกันสูง ถ้ามีการปรับขึ้นราคาที่ดินใหม่ อาจจะทำให้ภาวะซ้ำเติม  จนทำให้ภาคอสังหาฯ เกิดอาการช็อกได้.

ลลิตเทพ ทรัพย์เมือง