อสังหาริมทรัพย์นับว่าเป็นกลุ่มที่จะได้รับอานิสงส์ หากการลงทุนในโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซีเกิดขึ้น เนื่องจากจะทำให้เกิดการขยายตัวในหลายภาคอุตสาหกรรม ทำให้เม็ดเงินการลงทุนและการย้ายถิ่นฐานของประชาชนจะตามมา ย่อมส่งผลให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่ในช่วงที่ผ่านมาความไม่ชัดเจนของผังเมืองอาจทำให้นักลงทุนชะลอตัวตามไปด้วย

    จังหวัดฉะเชิงเทรานับเป็นหนึ่งเป้าหมายของโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) โดยเป็นหนึ่งในพื้นที่ 3 จังหวัดบริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออก ประกอบด้วย ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็นฐานการผลิตอุตสาหกรรมหลักของประเทศ โดยเฉพาะอุตสาหกรรมปิโตรเคมี พลังงาน และยานยนต์ รวมถึงยังมีการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง
    เมื่อมองย้อนกลับไปในปี 2557 มีผลิตภัณฑ์มวลรวม 1.9 ล้านล้านบาท แบ่งเป็นภาคอุตสาหกรรม 65% ภาคบริการและอื่นๆ 32% และภาคเกษตรกรรม 3% หรือคิดเป็น 14.57% ของทั้งประเทศ โดยมีผลิตภัณฑ์มวลรวมสาขาอุตสาหกรรมสูงสุดถึง 1.2 ล้านล้านบาท คิดเป็น 30% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประเทศ หรือมีสัดส่วนเกือบ 1 ใน 3 ของประเทศ จากสถิติสะสมเงินลงทุนในภาคอุตสาหกรรมปี 2558 มูลค่า 1.6 ล้านล้านบาท คิดเป็น 27.89% ของประเทศ ข้อมูลจากกรมโรงงานอุตสาหกรรมเมื่อประมาณ 3 ปีที่ผ่าน และประชากรมีรายได้เฉลี่ยต่อหัวเท่ากับ 624,185 บาทต่อปี
    จากข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นว่าทั้ง 3 จังหวัดมีความสำคัญกับภาคอุตสาหกรรมของประเทศไทยอย่างมาก ส่งผลให้ที่ผ่านมามีพื้นที่โครงการรวม 125,824 ไร่ ยังคงมีพื้นที่เหลือขายและอยู่ระหว่าง พัฒนาเพิ่มเติมกว่า 30,000 ไร่ และหากมาดูข้อมูลเขตประกอบการนิคมอุตสาหกรรมที่สำคัญภายในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา มีการตั้งโรงงานอุตสาหกรรมตามแนวถนนทางหลวงหมายเลข 34 และ 304 ประกอบด้วยอุตสาหกรรมขนส่ง อุตสาหกรรมผลิตและประกอบชิ้นส่วนรถยนต์ จักรยานยนต์ อุตสาหกรรมพลาสติก อุตสาหกรรมผลิตเครื่องใช้ที่ทำจากผลิตภัณฑ์พลาสติก อุตสาหกรรมผลิตอาหารสำเร็จรูป และอุตสาหกรรมเกษตรผลิตภัณฑ์แป้งมันสำปะหลังแปรรูป

ผังเมืองไม่ชัดเจน
    อสังหาริมทรัพย์นับว่าเป็นกลุ่มที่จะได้รับอานิสงส์ หากการลงทุนในโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซีเกิดขึ้น เนื่องจากจะทำให้เกิดการขยายตัวในหลายภาคอุตสาหกรรม ทำให้เม็ดเงินการลงทุนและการย้ายถิ่นฐานของประชาชนจะตามมา ย่อมส่งผลให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่ในช่วงที่ผ่านมาความไม่ชัดเจนของผังเมืองอาจทำให้นักลงทุนชะลอตัวตามไปด้วย

(วัชระ ปิ่นเจริญ)

    นายวัชระ ปิ่นเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วัชราดล จำกัด หนึ่งในผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดฉะเชิงเทรา เปิดเผยว่า ในอดีตจังหวัดฉะเชิงเทราไม่ได้มีการขยายตัวของพื้นที่โรงงานอุตสาหกรรมมากนัก ซึ่งการวางผังเมืองของอีอีซีที่ผ่านมาก็ยังไม่ชัดเจนมากนัก แน่นอนว่าฉะเชิงเทราต้องการโครงการขนาดใหญ่ เพื่อเข้ามากระตุ้นภาคอสังหาฯ เพราะเมื่อเกิดนิคมอุตสาหกรรม ก็มีการลงทุนและคนเข้ามาในจังหวัดมากกว่าเดิม
    แต่ต้องยอมรับว่าฉะเชิงเทราไม่ได้เหมือนกับชลบุรีและระยอง ที่มีนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่อยู่แล้ว ดังนั้น ต้องมาดูว่าฉะเชิงเทราจะทำให้ตัวจังหวัดเองขยับขึ้นมาทางด้านไหนได้บ้าง เพราะยังมีความสดในหลายๆ ด้าน อย่างเช่น อาจมีความเป็นไปได้ที่จะเป็นครัวโลก เนื่องจากมีการเกษตรค่อนข้างเยอะ ซึ่งที่ผ่านมากลุ่มผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอาหารแปรรูปก็อยากเข้ามาเยอะ แต่ยังไม่มีความชัดเจนว่า อุตสาหกรรมไหนอยู่กับผังเมืองไหน  ทั้งที่บางอย่างสามารถอยู่ในพื้นที่สีเขียวได้ เพียงแค่ต้องมีกฎเกณฑ์ต้องทำแบบไหน ซึ่งที่ผ่านมานั้นไม่ได้บอกว่าสีไหนทำอะไรได้หรือไม่ได้ จึงอยากให้ผังเมืองชัดเจน ทั้งการทำประชาพิจารณ์และรับฟังความคิดเห็น รวมถึงมีข้อยุติกับภาคต่างๆ ตอนนี้ยังไม่มีใครกล้าลงทุนมากนัก
    อย่างไรก็ตาม จังหวัดฉะเชิงเทรามีพื้นที่เพาะปลูกพืชทั้งหมดมากกว่า 2 ล้านไร่ มีพื้นที่ปลูกข้าวนาปีมากกว่า 3 แสนไร่ ข้าวนาปรังประมาณ 4 แสนไร่ โดยอำเภอที่เพาะปลูกพืชสูงสุด 3 อันดับ ได้แก่ อำาเภอสนามชัยเขต อำเภอท่าตะเกียบ และอำเภอพนมสารคาม ตามลำดับ เป็นแหล่งเพาะปลูกมันสำปะหลังมากที่สุดเป็นอันดับ 5 ของประเทศ มีพื้นที่ปลูก 203,439 ไร่ เพาะปลูกพืชสำาฃคัญ ได้แก่ ยางพารา มะม่วงปาล์มน้ำมัน และอื่นๆ ตามลำดับ แหล่งเพาะปลูกมะม่วงมากที่สุด ได้แก่ อำเภอบางคล้า มีพื้นที่เพาะปลูก 51% ของพื้นที่เพาะปลูกมะม่วงทั้งหมด รองลงมาคืออำเภอเมือง อำเภอพนมสารคาม และอำเภอบางน้ำเปรี้ยว
    “พื้นที่ในจังหวัดชลบุรีและระยองค่อนข้างแน่น และกำลังจะขยายมาในจังหวัดฉะเชิงเทรา หากมีกฎหมายที่ส่งเสริมได้จริงจัง รวมถึงปัจจัยด้านอื่นเข้ามาประกอบ แต่ก็ต้องขึ้นอยู่กับภาคเอกชนด้วย ว่ายังสนใจกับการลงทุนในอีอีซี ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจโลกเช่นนี้หรือไม่ โดยมีตัวแปรอย่างเรื่องกฎหมาย และความสงบเรียบร้อยในประเทศ เพราะการลงทุนภาพใหญ่ไม่ใช่ในประเทศเป็นหลัก”

ปัจจัยลบฉุดภาคอสังหาฯ ปี 62
    นายวัชระ กล่าวอีกว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มองว่าคงไม่สามารถเติบโตได้ดีนัก เป็นเพราะเศรษฐกิจภายในประเทศเอง และปัญหาของเศรษฐกิจโลก บวกกับปัจจัยค่าเงินบาทที่แข็งตัว ทำให้การเข้ามาลงทุนต่างชาติค่อนข้างชะลอตัว เนื่องจากต้องทำเงินเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น จะเห็นได้ว่าส่วนมากแล้วผู้ประกอบการในตลาดจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก และสัดส่วนการถือครองในกลุ่มต่างชาติก็มีอยู่จำนวนหนึ่ง ขณะที่ดีมานด์จริงอาจไม่ได้มีมาก แต่ผู้ซื้อจะเข้ามาถือครองเพื่อเก็งกำไรในทำเลเขตกรุงเทพฯและตามหัวเมืองท่องเที่ยว
    ขณะเดียวกัน มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value : LTV ที่ออกมานั้นไม่ได้แยกเซ็กเมนต์ แต่ทว่าครอบคลุมหมดทำให้เกิดปัญหา ก็ส่งผลกระทบมายังจังหวัดฉะเชิงเทราเช่นเดียวกัน โดยยอดจองพรีเซลล์ก็ลดน้อยลงไป หลายผู้ประกอบการระบุว่าตั้งแต่ทำอสังหาฯ มาเป็นสิบปี ในปีนี้นับว่าเลวร้ายมากสุด โดยเฉพาะยอดจองที่หายไป 50% ทั้งในกลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียม

ไฟเขียวผังเมืองอีอีซี
    อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมา คณิศ แสงสุพรรณ เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กพอ.) เปิดเผยถึงผลการประชุมคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ว่า กพอ.เห็นชอบร่างแผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และร่างแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค คลอบคลุมพื้นที่ 3 จังหวัด ประกอบด้วย จ.ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ที่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาและอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม โดยได้วางแผนรองรับการพัฒนาพื้นที่ในอนาคตในระยะ 20 ปี ช่วงปี 2560-2580 มีพื้นที่  8,291,250 ไร่ โดยในปี 2560 มีประชากร 4,015,168 คน และคาดว่าในปี 2580 จะเพิ่มเป็น 6,006,380 คน
    ทั้งนี้ แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินแบ่งพื้นที่พัฒนาออกเป็น 4 กลุ่ม 11 ประเภท ได้แก่ 1.พื้นที่พัฒนาเมือง 2.พื้นที่พัฒนาอุตสาหกรรม 3.พื้นที่พัฒนาเกษตรกรรม และ 4.พื้นที่อนุรักษ์พื้นที่ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

สถานการณ์ยังไม่แน่นอน
    จากผลการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ พบว่าในช่วงที่เหลือของปีนี้ตลาดยังคงเผชิญภาวะความไม่แน่นอน ซึ่งหากดูในภาพรวมของเศรษฐกิจโลก เรื่องของสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา ส่งผลให้จีนต้องลดค่าเงินหยวน และกระทบต่อการลงทุนของนักลงทุนจีนในตลาดต่างชาติ รวมถึงประเทศไทยด้วย ขณะที่ความไม่สงบทางการเมืองในฮ่องกงทำให้เกิดภาวะชะงักงันในการลงทุนในไทยด้วยเช่นกัน
    สำหรับค่าเงินบาทของไทยที่แข็งตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยมีราคาสูงขึ้น แต่ด้วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีกลุ่มผู้บริโภคหลักคือผู้บริโภคภายในประเทศ ทำให้ประเมินได้ว่าผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก อาจมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่เกิน 10-15% ของตลาดที่อยู่อาศัยรวมเท่านั้น แม้จะไม่ส่งผลต่อภาพรวมตลาด แต่มีผลกระทบต่อตลาดทุนไทยแน่นอน

ตลาดบ้านกลาง-บนไม่กระทบ
    นางศิริพร สิงหรัญ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน  กล่าวว่า หลังจากการจัดงานรับสร้างบ้านและวัสดุ Expo 2019 ที่ผ่านมา ถือว่าได้รับการตอบรับจากผู้บริโภคเป็นที่น่าพอใจ โดยสามารถทำยอดขายภายในงานได้รวม 2,640 ล้านบาท น้อยกว่าประมาณการที่ตั้งไว้ที่ 3,000 ล้านบาท หรือต่ำกว่าเป้าหมายราว 12% เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้ผู้บริโภคบางกลุ่มมีการชะลอการตัดสินใจออกไป แต่ตลาดรับสร้างบ้านยังคงส่งสัญญาณที่ดีขึ้น เนื่องจากยอดขายภายในงานในปีนี้มีสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจากเดิมมาอยู่ในอัตราส่วน 65% ต่อยอดขายก่อนงานที่ 35% ขณะที่ปีก่อนหน้า ยอดขายในงานมีสัดส่วนอยู่ที่ 50% เท่านั้น
    จากการเก็บตัวเลขยอดขายภายในงานโดยใช้มูลค่ารวมของการขายเป็นเกณฑ์ พบว่าในปีนี้บ้านระดับราคา 2.51-5 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงที่สุดคือ 40.1% รองลงมาคือบ้านระดับราคา 5.01-10 ล้านบาท ที่ 29.9% บ้านระดับราคา 10.01-20 ล้านบาท ที่ 13.2% ส่วนบ้านระดับราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท มีสัดส่วน 12.7% และบ้านระดับราคา 20.01 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วน 4.1% โดยตัวเลขดังกล่าวค่อนข้างแสดงให้เห็นว่าบ้านระดับกลางถึงบนมีกำลังซื้อที่หนาแน่นสุด เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจที่ไม่มากนัก
    พร้อมกันนี้ ยังพบข้อมูลสำคัญที่น่าสนใจเพิ่มขึ้น คือตัวเลขของผู้ที่ต้องการสร้างบ้านในต่างจังหวัดมีปริมาณเพิ่มขึ้นอย่างมาก น่าจะมาจากความต้องการในตลาดต่างจังหวัดเพิ่มสูงขึ้น รวมถึงมีบริษัทรับสร้างบ้านได้เปิดสาขาในต่างจังหวัด และมีบริษัทรับสร้างบ้านท้องถิ่นที่พัฒนาขึ้นมาเพิ่มมากขึ้น ขณะที่ผู้บริโภคในต่างจังหวัดยังมีการเปลี่ยนพฤติกรรมจากการใช้ผู้รับเหมาทั่วไป มาว่าจ้างบริษัทรับสร้างบ้านที่เป็นมืออาชีพมากยิ่งขึ้นอีกด้วย.