“อีอีซี”ปลุกอสังหาฯคึก  หวังรัฐส่งเสริมไม่ใช่แค่เคาะระฆัง (สถานี...อีอีซี)

เมื่อพูดถึงตลาดของ อสังหาริมทรัพย์ การเปรียบเทียบของผู้เล่นในด้านนี้ที่มีส่วนแบ่งตลาดอยู่ในมืออย่าง บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เห็นว่าเหมือนเด็กกำลังโต ซึ่งบางปีก็โตเยอะมากสูงขึ้นหลายเซนติเมตรแต่บางปีก็โตน้อยหน่อยอยู่ที่พัฒนาการ และการมองว่าที่ผ่านมาธุรกิจด้านนี้มีการอัตราลดลงและกำลังแย่แล้วก็ไม่ถูกทั้งหมด เพราะถ้าดูดี ๆ ก็จะเห็นว่ายังมีการเติบโตอยู่แต่อาจจะมีสัดส่วนที่น้อยลงเท่านั้น
            
นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เสนา ผู้ที่ให้คำนิยามดังกล่าวมา และจากการพูดคุยกันก็ยังกล่าวให้เห็นถึงปัจจัยบวกและลบของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปีที่ผ่านมาและอนาคตข้างหน้าด้วยว่าจะสามารถก้าวไปในทางไหน และผลกระทบหรือผลบวกจากสถานการณ์โลกหรือแม้แต่เศรษฐกิจในประเทศ

อสังหาฯมีทั้งปัจจัยบวกและลบ

ปัจจัยที่มีผลกระทบหลัก ๆ ส่วนใหญ่มาจากการเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน (แอลทีวี) และเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้น จึงทำให้สถานการณ์ซื้อขายบ้านในปัจจุบันอาจจะหวือหวามากนัก จากเดิมที่จะเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์โตสูงเพิ่มขึ้นอยู่ตลอดเวลา เนื่องจากการซื้อขายเพื่อลงทุนเป็นกลุ่มที่ทำให้ตลาดเดินหน้าต่อไปได้

เพราะกลุ่มลูกค้าที่ซื้อขายบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ๆ คงไม่มีใครซื้อและขายเพื่อย้ายที่กันบ่อย ๆ แต่กลุ่มซื้อเพื่อลงทุนต่างหากที่จะมีการซื้อขายอยู่ตลอดเวลา ก็จะทำให้บรรยากาศการซื้อขายที่อยู่อาศัยคึกคัก แต่ในเมื่อจากผลกระทบต่าง ๆ ทำให้กลุ่มดังกล่าวนี้ไม่ค่อยมีแรงจูงใจในการเข้ามาเล่นในตลาดซื้อขายบ้านแล้วก็อาจจะทำให้เกิดผลกระทบและความวูบวาบของตัวเลขทีผ่านมา

แต่นั่นเป็นเพียงในแง่มุมของปัจจัยลบอย่างเดียว แต่ถ้าเรามาพูดถึงปัจจัยบวกบ้าง ในปีที่ผ่านมา รวมถึงปีใหม่นี้ก็ยังมีปัจจัยที่จะส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่บ้าง รวมถึงอาจจะทำให้การซื้อขายที่อยู่อาศัยกลับมาคึกคักอีกด้วย อย่างแรกก็คงเป็นการที่ประเทศไทยกำลังมีโครงการขนาดใหญ่อย่างโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ซึ่งได้มีการสนับสนุนให้เกิดการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับโครงการดังกล่าวไว้หลายเรื่อง
    
รวมถึงเมกะโปรเจกต์อื่น ๆ ที่มีมากขึ้น เนื่องจากต้องการพัฒนาประเทศให้สามารถแข่งขันกับต่างชาติได้ ส่งผลให้เกิดตลาดมากขึ้น เพื่อที่จะให้ผู้เล่นในหลาย ๆ ธุรกิจไปร่วม ขณะเดียวกันประเด็นของการเก็บภาษีที่ดิน ที่กระทรวงการคลังกำลังทำกฎหมายเพื่อกำหนดใช้ในการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคาดว่าจะเริ่มใช้ในปี 2563 นั้น ก็จะทำให้ผู้ที่มีที่ดินจำนวนมากอยู่ในมือ หากไม่ขายออกมาก็ต้องเสียค่าภาษีรายปี
    

"และนั่นเป็นอีกหนึ่งปัจจัยบวกที่จะทำให้เกิดการขายที่ดินมากขึ้น และอาจจะส่งผลให้ราคาที่ดินถูกลง เป็นโอกาสของผู้ที่ต้องการใช้งานอย่างคนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่อย่างไรก็ตาม เสนา จะมีแนวทางการดำเนินธุรกิจที่ตั้งใจมาตลอดว่าการสร้างบ้านหรือโครงการต่าง ๆ อย่าตั้งใจที่จะทำออกมาขายเพื่อนักลงทุนอย่างเดียว เนื่องจากมีความผันผวนที่สูง เพราะจะขึ้นลงตามปัจจัยบวกลบต่าง ๆ ซึ่งถือว่าเป็นความเสี่ยง" นางสาวเกษรา กล่าว

สุขุมวิทาเลทอง
    
นางสาวเกษรา กล่าวว่า พื้นฐานของราคาที่ดินที่มีการขึ้นลงอยู่ตลอดเวลาส่วนใหญ่จะต้องแบ่งเป็นย่าน ๆ ไป ซึ่งราคาจะถูกหรือจะแพงก็ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ การตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และความนิยมของพื้นที่นั้น ๆ ขณะเดียวกันก็จะมีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาเสริมอย่างเช่นการคมนาคม 
    
ยกตัวอย่างเช่นที่ดินในย่านสุขุมวิท ที่มีหลายธุรกิจเข้าไปดำเนินการ แบ่งเป็นหลายวัตถุประสงค์ อย่างเช่นในย่านศูนย์การค้าที่เป็นศูนย์กลางในพื้นที่นั้น ๆ หากจะมีคนขายพื้นที่ 1 ไร่ในบริเวณนั้น ก็จะเห็นกลุ่มผู้ที่สนใจหลายกลุ่มมากที่อยากได้อย่างเช่นธุรกิจทำคอนโดที่พักอาศัย ธุรกิจทำโรงแรม ตั้งเป็นออฟฟิศ คนทั่วไปที่จะเปิดร้านค้าหรือโชว์รูมต่าง ๆ ก็อยากได้
    
แต่ในขณะเดียวกันหากมองภาพกลับกันจากพื้นที่ในย่านอื่น ๆ ที่สิ่งอำนวยความสะดวกหรือความนิยมน้อยกว่าเช่น พื้นที่บนถนนจรัญสนิทวงศ์ ถึงให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างรถไฟฟ้า ก็อาจจะมีเพียงธุรกิจทำคอนโดเท่านั้นที่สนใจ เพราะหากมองถึงความเหมาะสมในการใช้งานพื้นที่ไปในเรื่องอื่น ๆ ก็อาจจะไม่มีคนมองว่ามันเป็นย่านที่ดีพอหากจะทำการลงทุน ทั้งโรงแรม ออฟฟิศ หรือแม้กระทั่งโชว์รูม
    
ขณะที่ราคาที่ดินจะสูงขึ้นก็ต้องดูถึงวัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดินด้วย หากหลากหลายก็มีคนสนใจมาก และราคาก็สูงมากตามมา ซึ่งสิ่งที่น่ากลัวหากราคาที่ดินขึ้นไปสูงมาก การลงทุนจะทำอะไรสักอย่างก็จะมีความเสี่ยงเข้ามาเพราะราคาต้นทุนในเรื่องที่ดินก็สูงมากพอสมควรแล้วยังไม่รวมการพัฒนาพื้นที่ไปในรูปแบบต่าง ๆ และยิ่งเป็นที่พักอาศัยเชื่อว่าคนที่มีกำลังพอจะสามารถซื้อได้มีไม่กี่คนเท่านั้น 
    
ทั้งนี้การทำธุรกิจของเสนาจึงยังเกาะกลุ่มกับคนที่ไม่ใช่อยู่ระดับสูงที่สุด เนื่องจากเชื่อว่าคนในโลกนั้นมีสมการเป็นสามเหลี่ยม ที่คนรวมมาก ๆ จะอยู่บนยอดสูงสุดและมีน้อยกว่ากลุ่มอื่น ๆ ขณะที่คนที่พอมีรายได้ขึ้นมาหน่อยอยู่ระดับกลาง ๆ ซึ่งเสนาจะทำธุรกิจกับกลุ่มนี้ แต่ก็ไม่ใช่จะไม่มีปัญหา เพราะว่าการเข้ามาเล่นในตลาดระดับกลางนั้นถึงจะมีผู้ซื้อมาก แต่ก็มีคู่แข่งมากเช่นกัน จึงทำให้การแข่งขันทางด้านราคานั้นสูงกว่ากลุ่มระดับบน ที่มีกำลังซื้อแน่นอนอยู่แล้ว

เน้นลงทุนในกรุงเทพเป็นหลัก 
    
นางสาวเกษรากล่าวถึงแผนการดำเนินงานในปี 2562 ว่าบริษัทจะลงทุนโครงบ้านพักที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพ โดยเตรียมพัฒนาและเปิดคอนโดมิเนียมรวม 13 โครงการ  และโครงการบ้านจัดสรร 5-6 โครงการ ขณะเดียวกันมีแผนที่จะไปพัฒนาหมู่บ้านจัดสรรในต่างจังหวัดรวม 6 โครงการ โดยเป็นในพื้นที่ตะวันออก 2-3 โครงการ ซึ่งรวมมูลค่า โครงการทั้งหมดที่เสนาจะทำในปีนี้เป็นเงินกว่า 30,000 - 40,000 ล้านบาท
    
"บริษัทยังตั้งใจที่จะใช้การติดตั้งแผงผลิตไฟฟ้าจากแสงอาทิตย์บนหลังคา(โซลาร์รูฟท็อป) เป็นกลยุทธ์ในการทำธุรจกิต่อไป และจะเดินหน้าอย่างเต็มที่ในโครงการในกรุงเทพ ขณะที่โครงการในต่างจังหวัดการติดตั้งโซลาร์ตามบ้านอาจจะยังไม่ใช้การสนับสนุนที่ชัดเจน รวมถึงเป็นการทำงานต่างพื้นที่ของเสนาด้วย อาจจะใช้โมเดลเดิมเมื่อ 5  ปีก่อนที่เราจะติดโซลาร์ไว้ในส่วนกลางก่อนและค่อย ๆ พัฒนาต่อไป"

    
อย่างไรก็ตามยอมรับว่ากรุงเทพมีที่มาของการหารายได้ดีกว่าต่างจังหวัด จึงเป็นแรงจูงใจที่จะให้คนเข้ามาอยู่ในนี้มากขึ้น เห็นว่าความต้องการบ้านและคอนโดในเขตกรุงเทพยังมีความต้องการที่สูงอยู่ รวมถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในกรุงเทพก็มีเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการจราจร รถไฟฟ้า ก็มีมากกว่าต่างจังหวัด แต่ขณะเดียวกันในปีนี้ เสนา ก็ยังมีโครงการที่จะเข้าไปพัฒนานต่างจังหวัดด้วย แต่ก็จะไปในแบบโครงการไม่ใหญ่ ราคาไม่แพง และปริมาณไม่เยอะ

ราคาที่ดินอีอีซีพุ่ง    
    
นางสาวเกษรา กล่าวถึงนโยบายการส่งเสริมโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ว่าถ้ามองยาว ๆ เป็นเรื่องที่ช่วยส่งเสริมอยู่แล้ว เนื่องจากเมื่อดูรูปแบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะแยกได้เป็น 5 กลุ่มใหญ่ ๆ คือกลุ่มที่ซื้อมาขายไป กลุ่มขายบ้านขายคอนโด กลุ่มโรงแรม กลุ่มทำออฟฟิศ และห้างสรรพสินค้า ซึ่งถ้ามองในมุมของการพัฒนาพื้นที่อีอีซีที่จะมีการลงทุนอุตสาหกรรมต่าง ๆ มากมาย รวมถึงจะต้องมีการใช้แรงงานในพื้นที่ด้วยนั้น คนเหล่านั้นก็จำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัย คนขายบ้านก็ขายได้
    
และเมื่อคนเยอะขึ้นเกิดการเป็นอยู่ที่เป็นสังคมมากขึ้น ห้างก็จะต้องไปเปิด เพราะห้างไม่สามารถไปตั้งก่อนคนได้ แต่บ้านสามารถไปตั้งก่อนห้างได้ และขณะเดียวกันหากมีคนทำงานเยอะ จะมีการตั้งออฟฟิศ สร้างบริษัท และจะส่งผลไปยังการตั้งโรงแรมเพื่อรองรับความต้องการคนทำงาน ไปสัมมนา หรือจัดงานเลี้ยงต่าง ๆ 
    
ซึ่งการที่จะเดินหน้าให้เป็นโมเดลดังกล่าวได้ก็ต้องได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล โดยการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานมารองรับ เช่นการทำถนน หรือด้านอื่น ๆ เพื่อให้เกิดการทำกิจกรรมในพื้นที่แบบขยายวงกว้างเพื่อให้เกิดการลงทุนอื่น ๆ ตามมา
    
แต่อย่างไรก็ตามสิ่งที่น่าเป็นห่วงในตอนนี้เนื่องจากรัฐบาลปัจจุบันกำลังเคาะระฆังเพื่อบอกว่ากำลังทำสิ่งต่าง ๆ อยู่ แต่การเคาะระฆังครั้งนี้เป็นการเคาะที่เสียงดังมาก และเคาะทุกวัน จนกระทั่งทำให้ราคาที่ดินแถวนั้นเพิ่มขึ้นสูงไปดักเหมือนกับว่าความเจริญต่าง ๆ หรือโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมดทำเสร็จเรียบร้อยแล้ว และขึ้นไปสูงเหมือนมีโรงงานตั้งขึ้นแล้วเป็นร้อยแห่ง หรือมีคนไปอยู่เกิดกิจกรรมทั้งสังคมครบวงจรหมดแล้วทั้งที่อยู่อาศัยและห้างสรรพสินค้า
    
และนี่เป็นหนึ่งปัญหาที่เกิดขึ้นเมื่อราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น แม้กระทั่งยังไม่มีกิจกรรมทางสังคมต่าง ๆ เกิดขึ้นก็ตาม แต่ทำให้คนที่อยู่เดิมตรงนั้นไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ เพราะราคาเพิ่มสูงกว่าที่คาดไว้ อันนี้เป็นเพียงผลกระทบในแง่ลบเท่านั้น แต่ในระยะยาวนั้นหากโครงการต่าง ๆ เรียบร้อยจริง ๆ แล้วก็จะเป็นผลดีแน่นอนกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
    
"ต้องยอมรับว่าราคาที่ดินตรงนั้นเพิ่มสูงขึ้นมากจริง ๆ เหมือนกันโครงการรถไฟเชื่อม 3 สนามบินเสร็จแล้ว ทั้ง ๆ ที่เพิ่งเปิดซองไปไม่นาน แต่ก็ต้องเข้าใจหากเราเป็นคนที่มีที่ดินและเห็นว่าจะมีการลงทุนขนาดใหญ่แบบนั้นเข้ามาในพื้นที่ เป็นเราก็ต้องขาย และยิ่งที่ประเทศไทยที่ดินเป็นสิ่งที่ไม่มีเพิ่มอีกแล้ว บางบ้านมีที่แปลงเดียวที่อาจจะตกทอดมาจากรุ่นก่อน จึงไม่มีใครยอมขายในราคาถูกแน่นอน เราก็ต้องขายราแพงที่สุดเท่าที่ทำได้ เพราะมีของอยู่ชิ้นเดียวและไม่สามารถทดแทนได้ จึงไม่ใช่เรื่องที่น่าแปลกใจหากบรรยากาศเป็นแบบนี้ แต่ก็เป็นเรื่องที่ลำบากสำหรับคนที่ทำธุรกิจอย่างเราเพราะต้นทุนแพง"

ผนึกพันธมิตรลุยต่างจังหวัด
    
นางสาวเกษรากล่าวว่าที่ผ่านมาบริษัทได้มีการเข้าไปถือหุ้นในบริษัท พราว วานิจ จำกัด โดยถือหุ้น 55% ซึ่งเป็นบริษัทที่ดำเนินการด้านอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างจังหวัดอยู่แล้ว ก็เป็นหนึ่งในการปรับแผนเพื่อที่จะลุยในพื้นที่ต่างจังหวัด ซึ่งอาศัยความเชี่ยวชาญของเสนาและความชำนาญของวานิจเพื่อที่จะขยายไปในพื้นที่ต่างจังหวัดที่มี เสนา อาจจะยังไม่มีความชำนาญ
    

โดยเราเชื่อว่าพื้นที่ไหนที่มีการแข่งขันสูง ก็จะเกิดการพัฒนามากขึ้นอยู่แล้วเป็นเรื่องปกติ จึงอาศัยศักยภาพที่มีของเสนาที่ผ่านการแข่งขันในการทำธุรกิจในกรุงเทพแล้ว ออกไปพัฒนาต่อยอดในพื้นที่อื่น ๆ ที่มีการแข่งขันน้อยกว่า ซึ่งปัจจุบัน เสนา ก็ได้มีการเตรียมพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่อีอีซีแล้วประมาณ 2-3 โครงการ แต่ก็ต้องดูความเคลื่อนไหวของพื้นที่ด้วย

เลือกตั้งโปร่งใสนโยบายต่อเนื่อง
    
นางสาวเกษรา กล่าวถึงการเลือกตั้งที่กำลังจะมีขึ้นว่า ประเทศกำลังอยู่ในช่วงจะมีการเลือกตั้งเพื่อเป็นรัฐบาลชุดใหม่ในปี 2562  นี้ในมุมมองของเอกชนที่ดำเนินธุรกิจทุกวันนี้ ต้องการแค่อยากให้ดำเนินการต่อไปจริง ๆ และขอให้เป็นการเลือกตั้งที่โปร่งใส รวมถึงการต่อเนื่องของนโยบายที่เอื้อต่อประโยชน์การลงทุน ไม่ว่าใครจะเข้ามาเป็นรัฐบาลก็ตามซึ่งจะสามารถเป็นจุดที่สนับสนุนการลงทุนของเอกชนได้อย่างดี รวมถึงการพัฒนาประเทศให้แข่งขันกับคนอื่นได้ด้วย
    
"เราเชื่อว่ารัฐบาลทุกยุคที่เข้ามาทำงานก็มีแนวคิดคล้าย ๆ กันที่มองว่าโครงสร้างพื้นฐานของประเทศจะต้องดำเนินไปข้างหน้า แต่ที่ผ่านมาหลายรัฐบาลที่มีการเปลี่ยนมือก็ไม่มีใครอยากใช้โครงการของชุดเดิม ส่วนใหญ่ก็รื้อใหม่ ไม่มีการดำเนินการต่อเนื่อง เพราะมองว่าไม่ใช่ผลงานตัวเอง แต่ในมุมของเอกชนถือจะมีการเปลี่ยนผู้นำเท่าไหร่ แต่ถ้าของสิ่งนั้นมีประโยชน์และเป็นของที่ดีสามารถดำเนินการต่อยอดได้ เราก็จะทำไปเลยโดยไม่ได้คิดว่าของใครเป็นของใคร"
    
อย่างไรก็ตามนางสาวเกษรากล่าวทิ้งท้ายไว้ว่า รัฐที่ดีไม่ต้องช่วยเหลือเอกชนมากก็ได้ แต่สิ่งที่ทำได้คือการผลักดัน และเดินหน้าเสียงระฆังที่เคาะออกไปแล้ว ออกมาเป็นวัดเร็วขึ้น และกลไกตลาดก็จะเดินหน้าไปได้เอง เพราะมองกันจริง ๆ หน้าที่ของรัฐบาลไม่ได้การมาเพิ่มยอดขายให้เอกชน แต่เป็นการสนับสนุนให้เอกชนสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างไม่ติดขัด ตอนนี้นโยบายต่าง ๆ ก็ชัดเจนอยู่แล้ว ถึงจะเป็นเรื่องใหญ่และยากแต่ก็อยากให้เกิดขึ้นอย่างเร็วที่สุด

                                                                                                                                                           ณัฐวัฒน์ หาญกล้า.รายงาน