ใกล้จะเข้าสู่ปี 2562 กับปีนักษัตรกุน หรือปีหมู แต่ดูเหมือนว่าหลายธุรกิจยังคงมีความวิตกกังวล ห่วงว่าทุกอย่างจะไม่หมูอย่างที่คิด ผู้ประกอบการสินค้าบางแบรนด์ชะลอการใช้เงิน คอยจับตาดูว่าสถานการณ์ต้นปีหน้าจะเป็นเช่นไร หากแน่ชัดแล้วค่อยจัดเต็มภายหลัง แต่วันนี้คงไม่ได้มาพูดเกี่ยวกับสินค้าอุปโภคบริโภค แต่กำลังจะมาบอกว่าปีหน้าภาคของอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยจะเป็นเช่นไร
    ปฏิเสธไม่ได้ว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในธุรกิจที่มีผลต่อจีดีพีประเทศอย่างมาก แม้ว่าเศรษฐกิจจะดูไม่ค่อยสดใส แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ก็ยังพยายามโตทุกปี แต่ปีหน้า 2562 จะมีบริบทใหม่ๆ ที่ท้าทายความสามารถและความอึดของผู้ประกอบการ ทั้งรายใหญ่ กลาง เล็ก อย่างหนักหน่วงที่สุดในรอบหลายปีนี้
    โอภาส ถิรปัญญาเลิศ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาการตลาดและสื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ความเห็นว่า ปีหน้าจะเป็นปีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะหน่วงและเหนื่อยกว่าหลายๆ ปีที่ผ่านมาแน่นอน เนื่องจากมาตรการใหม่ทั้งจากภาครัฐและธนาคารแห่งประเทศไทยที่เพิ่งออกมา ซึ่งจะมีผลปีหน้า ทำให้ตลาดค่อนข้างช็อก และรอดูผลกระทบที่จะเกิดขึ้นอย่างชัดเจนในปีหน้า
    เรื่อง LTV ที่ ธปท.กำหนดออกมาใหม่ ก็มองว่าเป็นความหวังดีของ ธปท.ที่ห่วงการเก็งกำไร ห่วงฟองสบู่ในวงการอสังหาฯ แต่ในมุมของผู้ประกอบการส่วนใหญ่คงมีความเห็นคล้ายๆ กันว่า เป็นการแก้ปัญหาไม่ค่อยตรงจุดเท่าไร จริงๆ ตลาดการเก็งกำไรคอนโดฯ ระยะสั้นแบบเมื่อก่อนมันตายไปนานแล้ว การ FLIP หรือซื้อขายใบจองบวกกำไรเร็วๆ มันทำไม่ได้มานานแล้ว แต่ LTV จะมีผลกับตลาดนักลงทุนระยะกลางถึงยาว รวมถึงกลุ่มนักลงทุนที่พร้อมจะโอนเพื่อปล่อยเช่าด้วย เพราะว่าจะทำให้การจ่ายเงินดาวน์ช่วงก่อสร้างต้องใช้เงินทุนมากขึ้น
    ส่วนคนที่ซื้อจริงหรือ Real Demand ที่ต้องการที่อยู่อาศัยหลังแรก หรือหลังที่สองคงไม่ค่อยกระทบเท่าไร แต่ที่แน่ๆ คือบรรยากาศของตลาดเสียหายหนักไปแล้ว สังเกตดูจากราคาหุ้นของกลุ่มอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ ราคาลงมาแรงทุกตัว ทั้งที่หลายๆ ตัวเป็นหุ้นพื้นฐานดี ยอดขายโต และกำไรก็มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แต่ราคาหุ้นก็โดนเทแรงเหมือนกัน เพราะทุกคนมองว่าปีหน้ายอดขายจะลดลง ขณะที่ในช่วงไตรมาสแรกของปีหน้า มองว่าทุกค่ายผู้ประกอบการจะนำสต๊อก ทั้งบ้าน ทั้งคอนโดฯ ที่มีมาจัดโปรโมชั่นแบบทั้งลดทั้งแถมแหลก เพื่อระบายสินค้าคงเหลือ ก่อนมาตรการ LTV ใหม่ บังคับใช้ 1 เมษายน 2562 ช่วงนี้จะเห็นการเร่งจัดโปรโมชั่นปล่อยกู้ 100% ของคอนโดฯ ไปจนถึงไตรมาส 1 ปีหน้า ซึ่งเท่าที่คุยกับผู้ประกอบการก็ค่อนข้างเห็นผลชัด คือลูกค้ารีบตัดสินใจซื้อในช่วงนี้มากขึ้น และเร่งโอนสำหรับคอนโดฯ ที่พร้อมเข้าอยู่แล้ว  แต่หลังจากเมษายนปีหน้าคงต้องจับตาดูแรงกระเพื่อมจริงๆ กันอีกทีว่าตลาดจะตอบรับไปในทางไหน
    แต่ที่แน่ๆ ตลาดจะหน่วงมากขึ้นคืออืดๆ ไม่ค่อยหวือหวา  กระแส One Day Soldout หรือเปิดขายแล้วหมดในวันเดียวคงไม่ได้เห็นอีกในปีหน้า และผู้ประกอบการคงต้องทำการบ้านเหนื่อยหนักกว่าหลายปีที่ผ่านมา ส่วนกำลังซื้อของต่างชาติโดยเฉพาะนักลงทุนจีน คาดว่าน่าจะลดลง
    สำหรับที่ผ่านมาจากสภาวะเศรษฐกิจของจีนเองที่เติบโตลดลง การเข้มงวดในการนำเงินออกนอกประเทศของรัฐบาลจีนเอง รวมทั้งค่าเงินหยวนที่อ่อนลง ทำให้นักลงทุนจีนส่วนหนึ่งไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ที่ผ่อนดาวน์ไปแล้ว แต่เชื่อว่ายังมีนักลงทุนอีกส่วนหนึ่งที่จะคงสนใจซื้อคอนโดฯ ในไทยอยู่ เพราะเทียบกันแล้วก็ยังน่าลงทุนและมีราคาถูกกว่าคอนโดฯ ในจีนเอง
    ส่วนคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเองจริงๆ ถือว่าได้เปรียบมาก เพราะต่อไปนี้การแข่งขันจะยิ่งเข้มข้นขึ้นเรื่อยๆ ทั้งการออกแบบ การให้ส่วนกลาง สเปกวัสดุ และราคา ทุกค่ายจะต้องแย่งชิงใจจากผู้บริโภคโดยตรงให้ได้ เพราะจำนวนยูนิตที่มีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละปีมีจำนวนค่อนข้างคงที่  แต่ซัพพลายที่ออกมามีจำนวนมากกว่า ดังนั้นขอให้จับตาดูตลาดคอนโดฯ เซ็กเมนต์ 3-5 ล้านบาท ที่ปีหน้าจะมีการแข่งขันที่ดุเดือดแน่นอน
    ดูเหมือนจะไม่หมูจริงๆ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 คงต้องมาดูกันต่อไปว่าสถานการณ์จะดีขึ้น แย่ลง หรือทรงๆ ส่วนธุรกิจอื่นๆ จะมีแนวโน้มเป็นเช่นไรนั้น โอกาสหน้าคงได้มาอัพเดตกัน!.

รุ่งนภา สารพิน