จากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน ทำให้เศรษฐกิจชาติมีปัญหาไม่น้อย ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ให้ความสำคัญ พร้อมดูแลแก้ไขเพื่อให้กระทบภาพรวมของเศรษฐกิจในประเทศระยะยาวน้อยที่สุด ด้วยการส่งเสริมการให้ความรู้ทางการเงินแก่ประชาชน ซึ่งจะเห็นได้จากการมีโครงการแก้ปัญหาหนี้ส่วนบุคคลที่ไม่มีหลักประกัน และคลินิกแก้หนี้ขึ้น
    ซึ่งที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกมาตรการปรับปรุงแนวทางกำกับดูแลสินเชื่อส่วนบุคคลที่จะช่วยดูแลการก่อหนี้ให้เหมาะสมกับภาวะเศรษฐกิจมากขึ้น ทั้งนี้ สาเหตุก็มาจากการที่เราเข้าถึงสินเชื่อประเภทนี้ง่าย แถมยังเป็นสินเชื่อแบบไม่มีหลักประกัน จึงทำให้ได้มาง่าย ใช้จ่ายง่าย จนก่อหนี้เกินความสามารถในการชำระหนี้ของตัวเองได้
    ขณะที่มีการออกมาตรการเพื่อลดปัญหาหนี้ครัวเรือนที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เอง ธปท.ก็มีแผนที่จะออกมาตรการในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งสัญญาณอันตรายในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีวี่แววขึ้นมาแล้ว ธปท.เคาะมาตรการปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเปิดรับฟังความคิดเห็น และจัดประชุมชี้แจงรับฟังความคิดเห็นจากสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการ และผู้บริโภค
    ทั้งนี้ คาดว่าจะออกประกาศหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ภายในเดือน พ.ย.2561 ก่อนที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค.2562 เป็นต้นไป สำหรับ หลักการสำคัญคือกำหนดให้ ‘วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ’ สำหรับการกู้เงินซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป หรือการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป รวมทั้งปรับเกณฑ์การนับสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริงมากขึ้น
    ส่วนการกู้เงินซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป หรือการกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป หลักเกณฑ์ที่ปรับปรุงใหม่ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) จากก่อนหน้านี้กำหนดไว้ที่ 5-10% โดยการคำนวณส่วนที่สถาบันการเงินปล่อยกู้ได้นั้น ในหลักเกณฑ์ใหม่ต้องนับรวมเงินกู้ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกัน เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต เป็นต้น
    นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานกลยุทธ์ 2 และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้แสดงความคิดเห็นหลังจากที่ได้อ่านเอกสารและเข้ารับฟังการชี้แจง เรื่อง “นโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แล้วว่า ได้เห็นสิ่งหนึ่งที่สำคัญคือ หลังจากที่ ธปท.ได้รับข้อมูลต่างๆ จากทุกภาคส่วน
    แต่ทั้งนี้ ธปท.ยังคงแสดงความกังวลต่อเรื่อง “การเข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” ที่อาจทำให้เกิดความย่อหย่อนในมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อ โดยทิศทางของการปล่อยสินเชื่อในระดับ LTV และ H-DSR ที่สูงขึ้นต่อเนื่อง และมีการปล่อยสินเชื่ออื่นที่ได้ Top-up รวมเข้าไปในวงเงินกู้ร่วมด้วย ขณะที่มูลค่าหลักประกันเกินกว่าราคาที่แท้จริง รวมถึงภาวะความเปราะบางในความสามารถชำระหนี้ของผู้กู้เพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจเป็นสาเหตุทำให้เกิดความเสียหายต่อเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศได้ ซึ่งในประเด็นเหล่านี้มีสิ่งที่ต้อง ธปท.ต้องคำนึงถึงและควรนำไปพิจารณาในหลายประเด็นด้วยกัน
    ประเด็นแรก การที่ ธปท.พบว่าเกิดภาวะที่ LTV เร่งตัวเพิ่มสูงขึ้น ประเด็นที่สอง  การควบคุมด้าน LTV Threshold ให้ไม่เกิน 80% และประเด็นที่สาม - สำหรับประเด็นการได้รับสินเชื่อแบบมีเงินทอน หรือการที่ราคาซื้อขายจริงต่ำกว่าราคาที่ระบุในสัญญา อาจตั้งข้อสังเกตได้ว่า เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นในกระบวนการปฏิบัติงานของทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินบางรายเท่านั้น ซึ่งได้รับการยืนยันว่าเป็นสิ่งที่มีเกิดขึ้นในสัดส่วนที่น้อยมาก
    ทั้งนี้ แม้ว่าการสร้างวินัยทางการเงินเป็นสุดท้าย ธปท.คงต้องชั่งน้ำหนักให้ดีว่า ระหว่างประเด็นความกังวลของ ธปท. และผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ และภาพรวมของเศรษฐกิจไทยที่กำลังฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ต้องถามว่าขณะนี้ถึงเวลาที่เหมาะสมหรือไม่ในการออก “นโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” หรือ ธปท. ใช้เพียง “มาตรการ Microprudential” ที่เน้นการกำกับสถาบันการเงินให้เข้มงวดขึ้นก็อาจเพียงพอแล้ว.
ศรยุทธ เทียนสี