ธปท. ผุดเกณฑ์คุมสินเชื่อบ้าน ขีดเส้นราคาบ้านตั้งแต่ 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่ 2 ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน ล้อมคอกฟองสบู่ ด้าน “สมคิด-แบงก์รัฐ” ประสานเสียงเห็นด้วย

นายสักกะภพ พันธ์ยานุกูล ผู้อำนวยการกลุ่มงานด้านเสถียรภาพระบบการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ปัจจุบันการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมามีการแข่งขันที่รุนแรงทำให้มาตรฐานการให้สินเชื่อหย่อนลง เช่นกรณีที่ไม่ต้องมีเงินดาวน์หรือเงินออมก่อนกู้ แต่ก็สามารถขอสินเชื่อได้ จนเกิดเป็นสินเชื่อที่ไม่สัมพันธ์กับรายได้ และกลายเป็นหนี้เสีย อีกทั้งยังพบว่าสัญญาณการกู้ซื้อเพื่อลงทุนสูงขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป และมีการกู้ซื้อมากกว่า 1 หลัง ผ่านการผ่อนหลายสัญญากู้พร้อมกัน ธปท.จึงต้องมีการออกการกำกับดูแลให้มีความเหมาะสม

"ถ้าเราไม่ทำอะไรจะทำให้เกิดความเสี่ยงเชิงระบบที่สูงมากขึ้น ซึ่งเราก็ทราบกันดีว่าบทเรียนที่ผ่านมา ปัญหาที่เกิดขึ้นในแง่ของวิกฤตเศรษฐกิจ ส่วนใหญ่ก็จะเกิดขึ้นมาจากภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นวัตถุประสงค์ในการออกนโยบาย macroprudential ในครั้งนี้ เราจะออกมาตรการในลักษณะที่เป็นเชิงป้องกัน เรายังไม่ได้คิดว่าเป็นลักษณะที่เป็นความเสี่ยงในเชิงระบบในปัจจุบัน เพื่อสร้างตัวมาตรฐานในการปล่อยสินเชื่อที่ดีในระบบการเงิน" นายสักกะภพ กล่าว

สำหรับสถานการณ์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ยังคงขยายตัวได้ต่อเนื่อง มีการระดมทุนผ่านตราสารหนี้ที่เติบโตได้ดี เช่นเดียวกับอุปทานของตลาดที่ผู้ประกอบการดันโครงการใหม่ ๆ ออกมาเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะอาคารชุดเเละที่ดิน การปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูเเลครั้งนี้เป็นมาตรการเชิงป้องกัน เพื่อให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อให้มีความเหมาะสม

โดยหลักเกณฑ์แรกยังคงให้มีการวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป รวมทั้งการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังที่ 2 เป็นต้นไป ให้ใช้หลักเกณฑ์เดียวกันที่เดิมกำหนดให้วางเงินดาวน์อย่างน้อย 5-10%  ด้านการคำนวณส่วนที่สถาบันการเงินปล่อยกู้ได้ จะให้นับรวมเงินกู้ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกัน หรือที่เรียกว่าสินเชื่อ Top up อาทิ สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต สินเชื่อเพื่อการปรับปรุงซ่อมเเซม

โดยมาตรการนี้คาดว่าจะช่วยให้ประชาชนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง สามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสม ขณะที่ผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุน ก็จะรับความเสี่ยงได้ดีขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สามารถวางแผนลงทุนได้เหมาะสม ลดความเสี่ยงในการเกิดโอกาสฟองสบู่ รวมถึงสถาบันการเงินก็จะมีคุณภาพสินเชื่อที่ดีขึ้น และมีความสามารถในการรองรับความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกัน

ทั้งนี้จะเปิดรับฟังความคิดเห็นผ่านทางเว็บไซต์ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย www.bot.or.th จนถึงวันที่ 22 ต.ค.2561 แต่จะเปิดประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นจากสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการ และผู้บริโภค ในวันที่ 11 ต.ค. 2561 และจะออกประกาศได้ในเดือน พ.ย. โดยคาดว่าเกณฑ์จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 ม.ค.  2562

นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รมช.การคลัง เปิดเผยว่า ในวันที่ 11 ต.ค.2561 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้เรียกผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และผู้ที่เดี่ยวข้องเข้าหารือมาตรการควบคุมการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเชื่อว่า เอกชนก็จะมีข้อมูล ข้อเท็จจริง ที่คล้ายกับทาง ธปท. นำไปหารือให้ได้ข้อสรุปร่วมกัน ให้ได้ข้อยุติที่เหมาะสม และเป็นประโยชน์กับการเดินหน้าเศรษฐกิจประเทศ

ทั้งนี้ จากการรายงานข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังไม่มีความน่ากังวลมาก เนื่องจากปริมาณซัพพลายในตลาดปีนี้ มีน้อยกว่าปีก่อนหน้า ขณะที่ปริมาณการโอนที่อยู่อาศัยสะสมก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ส่วนยอดการจองยังทรงตัว ไม่พบความผิดปกติ จึงไม่ต้องกังวลอะไร

อย่างไรก็ดี กระทรวงการคลังเชื่อว่าภาคอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มขยายตัวดีอยู่แล้วจึงไม่จำเป็นต้องมีการออกมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติม ส่วนมาตรการคุมสินเชื่อของ ธปท. ก็ต้องรับฟังความเห็นให้รอบด้าน ซึ่งปัจจุบัน ที่อยู่อาศัยแนวราบและการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังแรก ไม่น่าจะมีปัญหา ส่วนกลุ่มคอนโดมิเนียม ก็ต้องจำแนกให้ดี เพราะมีลูกค้าที่มีรายได้หลายหลาย และมีราคาขายที่แตกต่างกัน

ทั้งนี้ การคุมการปล่อยสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย (LTV) ก็ควรดูภาวะตลาด เช่น บ้านหลังที่สอง ก็ปรับ LTV ลดลงได้ และต้องดูคุณภาพสินเชื่อ ภาพรวมหนี้เสีย มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยหรือไม่ เพราะ LTV ไม่ใช่ตัวชี้วัดคุณภาพสินเชื่อ แต่ต้องดูผู้บริโภคเป็นหลัก ส่วนแนวโน้มการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ พบว่ายังอยู่ในสัดส่วนเฉลี่ย 10% ยังเป็นตัวเลขที่พอรับได้

นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี กล่าวถึงกรณีธนาคารแห่งประเทศไทยเตรียมออกมาตรการมาควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยว่า หาก ธปท.จะออกมาคุมก็ไม่เป็นไร เพราะเชื่อว่าในส่วนของสถาบันการเงินของรัฐมีการปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างระมัดระวังอยู่แล้ว ซึ่งการควบคุมก็น่าจะช่วยให้การปล่อยกู้มีความรอบคอบมากขึ้น และเป็นการดูแลสินเชื่อในระบบซึ่งเป็นเรื่องที่ดี แต่มองว่าไม่น่าจะมีผลกระทบต่อการปล่อยกู้ของระบบสถาบันการเงิน  เพราะผู้มีรายได้น้อยก็ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอยู่

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ธอส.ไม่ได้รับผลกระทบจากการออกเกณฑ์ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ของ ธปท. เนื่องจาก ธอส.ปล่อยสินเชื่อให้ผู้ที่มีรายได้น้อยและปานกลาง แม้ว่าจะเป็นบ้านหลังที่สอง ก็เป็นที่อยู่อาศัยที่มีการอยู่จริง ไม่ใช่เป็นการซื้อไปเพื่อเก็งกำไร อีกทั้ง ธอส.ปล่อยกู้ตามสัดส่วนความสามารถชำระหนี้  (DSR) ที่ 1 ใน 3 ต่างจากธนาคารพาณิชย์ที่ปล่อย 70-90% ของราคาที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ ในวันที่ 11 ต.ค.2561 จะเดินทางเข้าไปร่วมให้ความเห็นกับ ธปท. เพื่อต้องการรับฟังคำอธิบายและยืนยันรายละเอียดให้มีความชัดเจนว่าเกณฑ์ดังกล่าว มีการคุมสินเชื่อในส่วนใดบ้าง แต่เชื่อว่า จะทำให้การปล่อยสินเชื่อกลับมาอยู่บนหลักเกณฑ์เดียวกันที่มีความยุติธรรม ซึ่งจะส่งผลให้ ธนาคารพาณิชย์ เลิกกระตุ้นสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยการให้โปรโมชั่นต่างๆ และมาแข่งในเรื่องการบริหารต้นทุน เช่น การแข่งขันในเรื่องดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำ ซึ่งจะทำให้ลูกค้าได้ประโยชน์

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน เปิดว่า ต้องการให้ ธปท.มีการผ่อนปรนการปล่อยกู้บ้านราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท รวมถึงบ้านหลังแรก เพื่อสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัยเอง แต่ยอมรับว่าหากมาตรการออกมาใช้จะมีผลกระทบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อลดลง เพราะต้องใช้เวลาเตรียมเงินดาวน์ รวมถึงไว้ซื้อเฟอร์นิเจอร์เพิ่มด้วย