เมื่อก่อนเวลาเราเห็นป้ายโฆษณาขายโครงการติดว่า “EIA APPROVED” ลูกค้าจะมั่นใจไป 80% แล้วว่าโครงการนี้ไม่น่ามีปัญหา แต่ ณ วันนี้ ลูกค้าอาจจะตอบคุณว่า “EIA ผ่านแล้วไง ขนาดสร้างเสร็จแล้วคนเข้าอยู่เต็มตึก ยังโดนถอนใบอนุญาตได้เลย!” ผมว่านี่คือ สึนามิลูกใหม่ที่ใหญ่และน่ากลัวที่สุดของวงการอสังฯหาบ้านเรานะครับ สัปดาห์ที่ผ่านมาไม่มีข่าวอสังหาฯไหนที่ใหญ่ไปกว่า ข่าวเรื่อง คำพิพากษาศาลปกครองกลาง “ให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์ก่อสร้างโครงการ Ashton Asoke” ที่น่าจะมีรายละเอียดในหลายๆสื่อออกมามากมายแล้ว

แต่ที่อยากจะมองภาพต่อไปตอนนี้ คือ “จะเกิดอะไรขึ้นในวงการคอนโดและตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านเราจากเหตุการณ์นี้บ้าง” เพราะมันกระทบในวงกว้างมากๆ ต่อทั้ง “ระบบราชการไทย” “ระบบสถาบันการเงิน” “ทัศนคติและการเรียนรู้ของผู้ซื้อ” ที่สำคัญที่สุดคือ “ความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติต่อตลาดอสังหาฯบ้านเรา” เพราะขนาดว่าโครงการนี้สร้างเสร็จมาหลายปีแล้ว มีการโอนให้ลูกห้องแล้ว มีคนเข้าอยู่จำนวนมากทั้งไทยและต่างชาติแล้ว เจ้าของโครงการคือ อนันดา ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จัก และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ด้วย ซึ่งการทำงานทุกอย่างต้องมีบอร์ดบริหาร บอร์ดประเมินความเสี่ยงอะไรต่างๆมากมามายและยังเป็นโครงการร่วมทุนกับทางญี่ปุ่น ซึ่งธรรมเนียมปฏิบัติของนักธุรกิจญี่ปุ่น คือละเอียดรอบคอบเรื่องกฎหมายมากๆอยู่แล้ว

แต่โครงการที่มีมูลค่าเกือบๆ 6,500 ล้านบาทนี้ กำลังกลายเป็นโครงการที่ทำผิดระเบียบราชการหลังจากสร้างเสร็จและลูกบ้านเข้าอยู่มาแล้วหลายปี ซึ่งหากเกิดผลไม่คาดฝันทางคดี ค่าเสียหายต่อเนื่องต่างๆจะมีมูลค่ามหาศาลแบบที่ไม่กล้าประเมินตัวเลขจริงๆมากกว่านี้อีกมาก ถึงแม้ว่าคดียังไม่สิ้นสุด ยังตัดสินอะไรไม่ได้และน่าจะต้องใช้เวลาอีกหลายปีกว่าคดีจะจบ

ประเด็นที่ตอนนี้ผมว่า น่าสนใจเพราะมันจะก่อให้เกิดผลกระทบต่อเนื่องมากมาย กับหลายภาคส่วน โดยเฉพาะลูกบ้าน กับทาง “อนันดา” ที่กระทบโดยตรง แต่มันใหญ่กว่านั้นตรงที่ มันจะกลายเป็นบรรทัดฐานและส่งผลกระทบไปถึงวงการอสังหาริมทรัพย์บ้านเราทั้งหมด เช่น ลูกบ้าน จะยังจ่ายผ่อนแบงก์ต่อไปไหม ในเมื่อไม่รู้ว่าถ้าผ่อนไปเรื่อยๆ แล้วตอนจบไม่ได้ห้อง จะทำอย่างไร , แล้วธนาคารล่ะ จะทำอย่างไรต่อ ถ้าลูกบ้านหยุดผ่อน ? ซึ่งอันนี้กระทบไปถึง สมาคมธนาคารต้องรีบคุยเรื่องเคสนี้กัน เพราะลูกบ้านมีผ่อนกับหลายธนาคารแน่นอน และมันจะเป็นตัวอย่างไปกรณีอื่นๆต่อด้วย

ถ้าไม่ผ่อนต่อ ธนาคารก็คงฟ้อง พอฟ้องก็จะมีคำถามทางจริยธรรมว่าธนาคารผิดหรือลูกบ้านผิด แล้วต่อไปนี้ค่าส่วนกลางของตึก ลูกบ้านจะใจถึงกล้าจ่ายต่อกันอยู่หรือเปล่า ? คนที่ซื้อห้องไว้กำลังจะขายต่อ ตอนนี้เหมือนติดดอยคอยความหวัง เพราะขายไม่ได้ไปอีกหลายปี จะทำอย่างไร ยิ่งถ้ากำลังผ่อนธนาคารเพื่อรอขายต่อ นี่เป็นปัญหาใหญ่มาก ขณะที่ลูกค้าโควต้าชาวต่างชาติที่ซื้อไว้ ผมว่าเสียความมั่นใจ ต่อระบบราชการและกฏหมายไทยไปหมดแล้วจริงๆ

สำหรับอนันดาเองก็น่าจะได้รับผลกระทบเรื่องความเชื่อมั่นและเครดิตพอสมควร แม้ว่าสุดท้ายกลับมาแก้ปัญหาได้ แต่ก็ต้องเสียงรังวัด เสียงชื่อเสียงไปนาน ผู้ถือหุ้นทั้งรายใหญ่รายย่อย ต้องกังวลกับราคาหุ้นครั้ง รวมถึงโครงการอื่นๆของอนันดาจะได้รับผลกระทบไปด้วยแบบเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งจริงๆแล้ว ยังมีโครงการอื่นของอนันดาที่ดี ไม่มีปัญหา เป็นที่ชื่นชอบของนักลงทุนและผู้ซื้อ ก็มีอยู่มาก แต่ต้องยอมรับว่าโดนไปด้วยแน่นอน

ส่วนผลกระทบครั้งใหญ่ที่ผมจั่วหัวไว้ว่าจะเป็น “สึนามิ” ของวงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะว่าหลังจากช่วง 4 ปีที่ผ่านมา อสังหาฯบ้านเราเหนื่อยมาก ตั้งแต่ เจอ LTV , ค่าเงินบาทแข็ง กำลังซื้อจีนหาย , เศรษฐกิจโลกซบเซา จนมาโควิดและการปิดเมือง เคสนี้จะยิ่งทำให้ความมั่นใจของ ผู้ซื้อในตลาดหดหายไปอีก แต่คราวนี้จะไม่ใช่แค่แบรนด์นี้เท่านั้น แต่มันจะลามไปถึงเจ้าอื่น ๆ ด้วย เพราะขนาดสร้างเสร็จ จ่ายแล้ว โอนแล้ว มีโฉนดแล้ว เข้าอยู่แล้ว ยังมีปัญหาได้ คนจะยิ่งกลัวมากขึ้น ทำให้การตัดสินใจซื้อของผู้ซื้อจะยิ่งช้าลง ตอนนี้จะยิ่งกลัว หาข้อมูลเปรียบเทียบมากขึ้นไปอีก

เซลส์หรือฝ่ายขายโครงการไปเตรียมศึกษาข้อกฎหมาย และพกใบอนุญาตก่อสร้างเอกสาร EIA และ เอกสารยืนยันจากหน่วยงานต่างๆ ติดตัวไว้ได้เลย ต่อไปลูกค่าจะไม่ถามแต่สเปคประตู แต่จะถามไปถึงเขตที่ดิน ความยาวถนน และรายละเอียดทางกฎหมายอีกเยอะเลย ส่วนการขอ EIA ที่เป็นขั้นตอนปราบเซียนอยู่แล้ว ขนาดเมื่อก่อนยังอนุมัติช้า สั่งแก้ไขจนบางรายท้อจนเลิกไปก่อนขายก็มี ต่อไปจะหนักหนายากกว่าเดิมอีก เพราะ “แขยง” การจะผ่านเรื่องให้ การเซ็นอนุมัติเอกสารราชการต่างๆ จะล่าช้าขึ้นอีกหรือไม่ ในเมื่อผู้รับผิดชอบน่าจะกังวลกันมากขึ้นว่าเกิดคำพิพากษามีผลย้อนหลัง

หากถ้าเกิดเหตุการณ์การสืบคดีในชั้นศาล มีการลากโครงการต่างๆมาเป็นข้อเปรียบเทียบว่า มีลักษณะคล้ายๆกันกับที่ศาลปกครองใช้เป็นเกณฑ์การพิจารณาตัดสิน ทำไม่โครงการนั้นผิด โครงการนี้ไม่ผิด อันนี้จะสั่นสะเทือนเลื่อนลั่นกันทั้งบางอีกรอบหนึ่ง ไม่อยากนึกเลยจริงๆ แล้วตอนจบถ้าบทสรุปว่าข้าราชการเป็นฝ่ายผิดจริงๆ ถามว่าความเสียหายทั้งหมดน่าจะเฉียดๆหมื่นล้าน ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบแทนราชการ ซึ่งเงินทุกบาทมาจากภาษีประชาชนตาดำๆ คนทำกินอย่างพวกเราทั้งนั้น ตอนนี้ทางอนันดากำลังรีบตั้งทีมกฎหมายเพื่อขออุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุดภายใน 30 วันอยู่ คงต้องรอจับตาแรงกระเพื่อมในครั้งนี้ว่าบทสรุปจะเป็นอย่างไรกับกรณีที่น่าจะถือว่าเป็น “กรณีแห่งชาติ” ของวงการอสังหาฯในรอบหลายสิบปีที่ทุกคนต้องจับตามอง!

โดย โอภาส ถิรปัญญาเลิศ