ในช่วงที่ผ่านมาพื้นที่อีอีซีเข้ามามีบทบาทความสำคัญต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศอย่างยิ่ง โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีถือว่ามีบทบาทความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากหากพิจารณาจากการขอใบอนุญาตจัดสรร พบว่ามีจำนวนโครงการคิดเป็น 8.3% ของประเทศ มีจำนวนหน่วยประมาณ 6.8% ของประเทศมีการขอใบอนุญาตปลูกสร้างแนวราบ พื้นที่เท่ากับ 5.3% ของประเทศ มีจำนวนหน่วยประมาณ 5.7% ของประเทศ ขณะเดียวกันยังมีจำนวนการขอใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารชุดพื้นที่เท่ากับ 7.1% ของประเทศอีกด้วย 
    

แม้อีอีซีจะเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่ดึงเม็ดเงินการลงทุนมหาศาล แต่สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้ามาในภูมิภาคแห่งนี้ ก็ดูเหมือนจะไม่ง่ายเลย  
    

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ทิศทางตลาดปี 2564 คาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรียังคงมีภาวะชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2563 ผลจากโควิด-19 ช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ได้ทำให้ตลาดทั้งปี 2564 มีภาวะชะลอตัวเช่นเดียวกับปี 2563 ประมาณการหน่วยเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2564 จะสูงกว่าครึ่งปีแรกของปี 2563 ประมาณ 15.0% ส่วนครึ่งปีหลังคาดว่าหน่วยขายได้ใหม่จะลดลง -20.4% จากปี 2563 โดย 2564 จะมีหน่วยเปิดขายใหม่ จำนวน 9,348 หน่วย มูลค่า 36,037 ล้านบาท 
    

อย่างไรก็ตาม ในปี 2564 ตลาดยังคงมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ภาพรวมของตลาดก็ยังอยู่ในช่วงชะลอตัว โดยหน่วยเปิดขายใหม่รวมปี 2564 คาดว่าจะมีจำนวน 1,233 หน่วย ลดลง 7.4% มูลค่า 3,665 ล้านบาท ลดลง 0.2% คาดว่าหน่วยขายได้รวมปี 2564 จะมี 1,961 หน่วย ลดลง 15.1% มูลค่า 5,344 ล้านบาท ลดลง 20.3% หน่วยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2564 จะมีประมาณ 6,174 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.1% มูลค่า 17,201 ลบ. เพิ่มขึ้น 8.7% ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์รวมปี 2564 มีประมาณ 3,762 หน่วย ลดลง 7.2% มูลค่า 7,838 ล้านบาท ลดลง 3.6% 
  

 “แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีในเขต 3 จังหวัด มีการปรับลดลงของอุปทานอย่างต่อเนื่อง แต่ด้วยกำลังซื้อที่ลดลงอย่างมาก ส่งผลให้อัตราดูดซับโดยรวมลดลงเช่นเดียวกัน สถานการณ์โดยรวมจึงยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัว การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่จึงต้องใช้ข้อมูลประกอบการพิจารณาในเชิงลึก เพราะในบางประเภท บางกลุ่มราคา อัตราดูดซับยังคงดีอยู่” นายวิชัยกล่าว  
ชลบุรีหมดยุคทอง      
  

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด นายกสมาคมอสังหาฯ ชลบุรี กล่าวว่า จากปัจจัยลบหลายอย่างในช่วงนี้ และไม่รู้ว่าอนาคตจะเป็นอย่างไร โดยการเกิดคลัสเตอร์แคมป์ก่อสร้างแน่นอนว่าย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ เหมือนเป็นการซ้ำเติมเข้าไปอีก เพราะในช่วงที่ผ่านมาก็มีราคาเหล็กที่ค่อนข้างสูง หรือเรียกได้ว่าแพงในรอบสองทศวรรษก็ว่าได้ 
  

 ขณะที่ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯในอีอีซีก็เริ่มชะลอตัวหลังจากหมดมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ บวกกับมีโควิดเข้ามายิ่งกระทบได้อย่างชัดเจน แต่หากมองสถานการณ์ระยะไกลหรือประมาณปีหน้า หากดีขึ้นก็คงจะมีกลุ่มที่ได้รับผลชัดเจน โดยเฉพาะตลาดจีนที่กำลังเติบโตมาก ผู้ประกอบการก็คงคาดหวังจะให้เกิดขึ้น แต่แน่นอนว่าปัจจัยรวมยังเป็นห่วงเรื่องสถานการณ์โควิดที่ไม่รู้จะจบเมื่อไหร่มากกว่า  
    

“หากถามว่าการลงทุนอสังหาฯ ในภูมิภาคนี้ยังน่าสนใจไหม ยอมรับว่าบริษัทในตลาดหลักทรัพย์เคยมาพัฒนาในพื้นที่ชลบุรี แต่เข้ามาทำและกลับไปหลายราย แม้กระทั่งรายที่เป็นซูเปอร์บิ๊กเข้ามาแล้วก็ไป ซึ่งสถานการณ์ตอนนี้กำลังซื้อน่าจะหดหาย แต่ถ้าจะลงทุนก็จะต้องยอมรับว่าต้องต่อสู้กับคู่แข่ง มันก็ขึ้นอยู่กับตัวสินค้าและเรื่องราคา เพราะในช่วงเวลาแบบนี้ลูกค้าคงเลือกดูที่ราคาเป็นหลักในการเปรียบเทียบ” 
    

ส่วนเรื่องทำเลเป็นเรื่องของราคาที่ดิน โดยที่ผ่านมานั้นในพื้นที่ของอีอีซีมีราคาที่ปรับสูงขึ้นมาก เพราะว่าจากกระแสที่จะมีโครงการ ทำให้คนซื้อที่ไว้เก็งกำไรรอตลาดดีขึ้น แต่ที่ผ่านมาตลาดไม่ดีขึ้น ซึ่งที่ดินอยู่ในมือนายทุน แน่นอนว่าก็ต้องได้ราคาสูง เพราะบางรายซื้อเก็บไว้ในราคาที่สูงอยู่แล้ว ดังนั้นการซื้อที่ดินเก็บไว้เพื่อรอลงทุนในจังหวะที่คนมีกำลังซื้อ จึงไม่ค่อยสมเหตุผลแล้วในตอนนี้ เช่น คนมีกำลังซื้อทาวน์โฮมผ่อน 10,000 บาทต่อเดือน ราคาก็ควรอยู่ที่ล้านต้นๆ แต่ปัจจุบันนี้ทำไม่ได้ เพราะราคาที่ดินสูงขึ้นหลายเท่าตัว จนไม่สามารถทำสินค้ารองรับผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ได้แล้ว 
    

ด้านรูปแบบของสินค้าก็มีการปรับรูปแบบโครงการแข่งขันกันอย่างดุเดือด ต้องศึกษารูปแบบสินค้ากันให้ละเอียด แต่เรื่องต้นทุนการก่อสร้างถือเป็นตัวชี้วัด แม้ต้นทุนการก่อสร้างผู้ประกอบการจะใกล้เคียงกัน เพราะใช้ปัจจัยคล้ายกัน แต่ถ้าอยากได้ต้นทุนต่างจากคู่แข่ง ปัจจัยที่ใช้ก็ต้องไม่เหมือนกัน อย่างของบริษัทไม่ใช้ผู้รับเหมารายอื่นเลย และเลือกที่จะทำเองหมด พยายามประหยัดต้นทุนเพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุด รูปลักษณ์ดีที่สุด  
    

“ส่วนตัวมองว่าในชลบุรี หมดยุคทองของอสังหาริมทรัพย์แล้ว ถ้าเกิดภาวะแบบนี้ไปเรื่อยๆ คิดว่าความยากลำบากของยอดขายคงมีการชะลอตัวในภาพรวมทั้งหมด ซึ่งไม่ดีแน่นอน แต่ก็ยังมีบางรายที่เป็นรายใหม่ไม่เคยมาลงทุนในพื้นที่ ก็มีเข้ามาเหมือนกัน แต่ก็ต้องกลับไป” นายมีศักดิ์กล่าว

กำลังซื้อชะลอตัว 
สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยอง ปี 2564 คาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งปีแรกโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำนวนหน่วยต่ำกว่าครึ่งปีแรกของปี 2563 ประมาณลบ 12.5% ส่วนครึ่งปีหลังของปีนี้ น่าจะมีแนวโน้มจะดีกว่าปี 2563 โดยเพิ่มขึ้น 65.4% รวมคาดว่าจะมีหน่วยเปิดใหม่ ปี 2564 จำนวน 4,719 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.3% มูลค่า 12,272 ล้าน เพิ่มขึ้น 26.7% ในด้านการขายคาดว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่ในครึ่งปี 2564 ต่ำกว่าปีที่ผ่านมาหรือติดลบประมาณ 21.6%  
    

ส่วนครึ่งปีหลังยังคงลดลงต่อเนื่องจากปี 2563 ที่ติดลบ 9.1% ส่งผลให้หน่วยขายได้รวมปี 2564 จะมีประมาณ 5,300 หน่วย มูลค่า 12,211 ล้านบาท ลดลง 15.4% และ มูลค่าลดลง 22.8% โดยจำมีหน่วยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2564 ประมาณ 16,751 หน่วย ลดลง 0.1% มูลค่า 40,513 ล้านบาท ลดลง 3.9% ขณะที่อุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมปี 2564 จะมีประมาณ 10,429 หน่วย ลดลง 13.3% มูลค่า 20,068 ล้านบาท ลดลง 17.6%  
    

นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท วีพี เรียลเอสเตท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า การแพร่ระบาดในระลอก 3 ทำให้อารมณ์การจับจ่ายค่อนข้างน้อย แต่ในเดือนเมษายน-พฤษภาคม อาจจะมีสัญญาณเริ่มกลับมาบ้าง โดยจังหวัดระยองที่เป็นเมืองอุตสาหกรรม จะเห็นได้ว่าลูกค้ากลุ่มโรงงานหายไป เนื่องจากโรงงานขนาดใหญ่บางแห่งได้ให้พนักงานมีการกักตัว ก็จะมีการจัดห้องและโรงแรมให้ เพื่อให้สามารถไปกลับแค่ที่พักและโรงงานเท่านั้น ส่งผลกระทบต่อยอดขายในบางเซ็กเมนต์แน่นอน แต่สิ่งที่หนักก็คงจะเป็นยอดอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะธนาคารรัฐ ตอนนี้พาณิชย์กลายเป็นแบงก์ที่อนุมัติง่ายกว่ารัฐ ทำให้เป็นคำถามตัวใหญ่เลยว่าจะเป็นอย่างไรต่อไปบ้าง ขณะเดียวกันยังมีบางโครงการขายดี เร่งการก่อสร้าง แล้วเจอพนักงานแคมป์ติดโควิด ก็ต้องกักตัวกันหมดอีกด้วย   
  

ขณะที่สถานการณ์ในระยองช่วง 2 ปีที่ผ่านมาจากผลกระทบของ LTV และการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ผู้ประกอบการที่เข้ามาลงทุนกลับไปหลายรายเช่นกัน ซึ่งหมดยุคทองของอสังหาฯ ในอีอีซีแล้ว เพราะปัจจุบันผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการกับความเสี่ยงที่เกิดขึ้น ทำให้การแข่งขันยากอยู่แล้ว หากมีผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามาในพื้นที่ถือว่าเป็นเรื่องดี และยินดีต้อนรับให้เข้ามา แต่ที่กลัวและกังวลคือการเข้ามาในพื้นที่แล้วลงทุนผิดวัตถุประสงค์ รูปแบบสินค้าผิด จึงอยากให้ผู้ประกอบการที่จะเข้ามาศึกษาทำเลและรูปแบบของสินค้าที่จะนำมาลงทุนอย่างละเอียด แน่นอนว่ารูปแบบของสินค้าสามารถลอกเลียนกันได้ แต่อย่าลืมว่าเทรนด์ต่างๆ มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ยิ่งเกิดสถานการณ์โควิดก็ทำให้ใช้ชีวิตของผู้คนเปลี่ยนไปจากเดิมมาก ซึ่งบางโครงการต้องนำมาออกแบบใหม่ให้สอดรับกับความต้องการและตามทันสถานการณ์  

แนะลงทุนหลังไฮสปีดเสร็จ
สำหรับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทรา ครึ่งหลังปี 2563 มีจำนวนโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 735 หน่วย คิดเป็น 1.4% ของประเทศ ส่งผลให้หน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายมีจำนวนทั้งสิ้น 6,164 หน่วย คิดเป็น 1.8% ของประเทศ รวมมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาด 5,362 หน่วย และมีการโอนกรรมสิทธิ์ 2,014 หน่วย คิดเป็น 1.1% ของประเทศ  
    

นายวัชระ ปิ่นเจริญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท วัชราดล จำกัด กล่าวว่า ปัญหาเดียวกันที่นักพัฒนาอสังหาฯ พบคือ เมื่อมีอีอีซีเข้ามาราคาที่ดินปรับขึ้นสูงมาก เชื่อว่าบริษัทมหาชนที่มาจากกรุงเทพฯ ก็มาซื้อที่ดินเก็บไว้แล้วทำกำไรนั้น เมื่อขายจริงแล้วแทบจะไม่เหลือกำไรเลย เพราะว่ามูลค่าที่ดินค่อนข้างสูงมาก เช่น บางบริษัทเข้ามาทำทาวน์เฮาส์ขาย 16 ตารางวา และ18 ตารางวา ในราคา 2 ล้านกว่า ซึ่งสะท้อนกับกำลังซื้อที่มีในตลาด จึงเกิดปัญหาเดียวกันกับจังหวัดอื่นในพื้นที่อีอีซี เมื่อคำนวณค่าที่ดิน ค่าก่อสร้างแล้ว ก็ต้องขายราคาตามตลาดที่วางไว้ ยอดขายจึงชะลอตัว  
    

ส่วนพื้นที่ส่วนไหนของฉะเชิงเทราที่น่าสนใจ คงเป็นพื้นที่บางปะกง ซึ่งก็ยินดีต้อนรับนักลงทุนทุกราย แม้ว่าการลงทุนในช่วงนี้จะค่อนข้างยาก ซึ่งในต่างจังหวัดยากกว่าในกรุงเทพฯ ด้วยผู้บริโภคในกรุงเทพฯ ค่อนข้างกว้างมาก มีกำลังซื้อที่ดีกว่า ดังนั้นถ้ารอได้น่าจะรอช่วงที่รถไฟความเร็วสูงมาแล้ว ก็น่าจะได้เห็นภาพการลงทุนที่ต่างไปจากตอนนี้ เพราะบางปะกงเป็นทางผ่านจากกรุงเทพฯ ไปอีสเทิร์นซีบอร์ด.