ในช่วงเดือนที่ผ่านมา มีหลายสื่อให้ความสนใจสอบถามถึงความเห็นเกี่ยวกับเรื่อง การใช้เหรียญสกุลเงินดิจิทัล หรือ Crypto currency กับวงการอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ว่าจะมีความเป็นไปได้และจะได้รับความนิยมมากน้อยขนาดไหน   การจะนำ Crypto currency รวมไปถึง Token Digital มาประยุกต์ใช้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ที่พูดถึงกันมีหลายมุมมากๆ ทั้ง ใช้ Crypto currency เป็นสื่อกลางในการชำระค่าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น จ่ายค่าซื้อบ้าน ซื้อคอนโด หรือ บางธุรกิจมีการบริการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง บ้านและ คอนโดโดยจ่ายค่าเช่าเป็น Crypto currency ล่าสุดกำลังมีการจะนำอสังหาริมทรัพย์มาแปลงสภาพเป็น Token Digital กลายเป็นการออก Token Digital ที่มี Asset จริงๆมาเป็นเหมือนหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อการลงทุนด้วย 

              ถ้าตอบข้อแรกถึงความเป็นไปได้ ต้องตอบว่า “มีความเป็นไปได้แน่นอน” เพราะถ้าดูแนวโน้มของความสนใจคนรุ่นใหม่ๆ แล้วจะเห็นว่ามีความสนใจลงทุนใน Digital Asset กันอย่างกว้างขวาง รวมไปถึงความชอบในการลงทุนที่มี Leverage สูง เช่น Option, Forex ,Tfex  ต่างๆจะค่อนข้างต่างจากนักลงทุนยุค Baby Boomer รวมไปถึง Gen X หรือ Gen Y ยุคต้นๆ ที่ยังเชื่อในการลงทุนสินทรัพย์ที่จับต้องได้ ผันผวนน้อยกว่า มีอัตราทดไม่สูง และความเสี่ยงต่ำกว่า เช่น ที่ดิน หุ้น ทองคำ พันธบัตร หุ้นกู้ เป็นต้น   

              แต่ถ้าให้ตอบข้อ 2 ว่าจะได้รับความนิยมมากน้อยขนาดไหน  ข้อนี้ความคิดเห็นส่วนตัวของผมต้องตอบว่า ในระยะเวลาช่วงสั้นๆ เช่นภายใน 1 ปีนับจากนี้ การใช้ Crypto currency ยังไม่น่าจะได้รับความนิยม หรือเกิดธุรกรรมจริงๆ กันแพร่หลายมากนัก เนื่องจากสาเหตุหลายประการ โดยเฉพาะเหตุผลด้านเทคนิคข้อกฎหมาย ภาษี และกฎเกณฑ์ต่างๆ ที่น่าจะยังไม่สามารถเอื้อให้เกิดความคล่องตัวในการทำธุรกรรมแบบนี้ได้ง่ายๆ และกว้างขวาง  อีกเหตุผลหนึ่งคือเรื่องของความผันผวนในมูลค่าของตัว Crypto currency เอง หลายๆคนคงยังจำได้ว่า แค่ไม่ถึง 1 ปีที่ผ่านมา มูลค่าของเหรียญที่เป็นที่นิยมอย่าง บิทคอยน์ มูลค่าขึ้นสูงสุดไปถึง 2 ล้านบาทต่อเหรียญ  แล้วก็ลดฮวบลงมาเหลือประมาณ 1 ล้านเศษๆ ได้ในเวลาไม่นาน จากปัจจัยเพียงแค่การทวีตของนักลงทุนชื่อดังระดับโลกคนหนึ่ง  

              จากปัจจัยเรื่องความผันผวนของมูลค่านี้ ผมว่าน่าจะเป็นอีกข้อที่ทำให้คนที่ถือเหรียญ Crypto currency สกุลต่างๆไว้ ก็ไม่ค่อยมั่นใจว่าควรจะเปลี่ยนสกุลเงินดิจิทัลเหล่านี้ ให้เป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้จริงอย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ ณ จังหวะเวลาใด เพราะบางครั้งการตัดสินใจเปลี่ยนการถือเหรียญเป็นอสังหาริมทรัพย์ อาจจะกลายเป็นได้เปรียบผู้ขายอสังหาฯมหาศาลหรือเสียเปรียบมหาศาลได้ในเวลาเพียงข้ามคืน  แม้ว่าการที่หลายๆผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเตรียมการไว้แล้วในการรับแลกเปลี่ยนสกุลเงินดิจิทัลที่ซื้อขายเหล่านี้ส่วนหนึ่งไปเป็นเงินจริงในเวลาอันสั้นก็ตาม  แต่การที่ต้องมาวางแผนการบริหารความเสี่ยงจากมูลค่าขึ้นเร็ว-ลงเร็ว ของ Crypto currency แบบนี้ ก็ไม่น่าจะทำได้ง่ายนัก    

              ดังนั้น ในช่วงสั้นยังไม่น่าจะเกิดธุรกรรมที่มีการซื้อขายโดยใช้ Crypto currency จำนวนมากๆอย่างแพร่หลาย  เพียงแต่เป็นแนวคิด ของการต่อยอดในอนาคตระยะยาวว่า น่าจะเกิดธุรกรรมแบบนี้เป็นเรื่องปกติของการซื้อขายแน่นอน  เพราะเอาจริงๆคงต้องรอให้ทั้งหลักเกณฑ์และผู้ควบคุมหลักเกณฑ์รวมไปถึงผู้ที่จะกำหนดหลักเกณฑ์ เช่น กลต. กรมสรรพากร กรมที่ดิน และผู้ที่เกี่ยวข้องทำความเข้าใจตรงกันและมองการแก้ปัญหาต่างๆที่จะเกิดขึ้นจากธุรกรรมเหล่านี้ได้ตรงกันเสียก่อน  ขนาดช่วงหลายปีก่อนที่มีบางบริษัทจัดโปรโมชั่นให้เอาหุ้นที่ถือไว้ในตลาดหลักทรัพย์มาแลกกับคอนโดได้ แคมเปญแบบนี้ก็ยังไม่ได้เกิดเลย  

              ถ้าพูดถึงในอีกมุมหนึ่งของการที่หลายผู้ประกอบการจะมีการออก Token Digital โดยมีการนำ อสังหาริมทรัพย์จริงๆมาผูกกันไว้ หรือที่เรียกว่า Asset-backed Token ดีลแบบนี้ กลับน่าจะเกิดขึ้นได้ก่อน และน่าสนใจในการที่จะเป็นกิมมิคเสริมสภาพคล่องให้ตลาดและสร้างอิมแพ็คกับตลาดได้ง่ายกว่าการที่จะซื้อขายกันด้วยเหรียญ  เพราะมันจะคล้ายการซื้อกองทุนรวม หรือกอง REIT ที่คนส่วนใหญ่พอจะนึกภาพออก และเป็นการลงทุนที่ง่าย มีตลาดรองเปลี่ยนมือได้ ทำให้มองเห็นว่าจะมีนักลงทุนสามารถเข้ามาเล่นในตลาดนี้ได้  

              ยกตัวอย่าง มีบริษัทตัวกลางบริษัทหนึ่งเอาอาคารสำนักงานมาตีมูลค่าออกเป็นเหรียญให้คนซื้อเหรียญลงทุน  แล้วเมื่ออาคารสำนักงานมีรายได้จากค่าเช่าแล้ว ก็นำเอาค่าเช่า มาหารแบ่งกับกับจำนวนคนที่ถือเหรียญไว้ เสมือนได้เงินปันผล และเมื่อใครไม่อยากถือเหรียญต่อ เพราะนานเกินหรือต้องการสภาพคล่อง ก็สามารถนำเหรียญไปขายในตลาดที่เปิดไว้รองรับได้  เป็นการสร้างสภาพคล่องให้ผู้ถือเหรียญ  และเหรียญยังสามารถนำไปต่อยอดในการบริการอื่นๆได้อีก เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับเหรียญต่อไป    

              นับจากนี้ก็คงต้องคอยจับตาดูบริษัทต่างๆที่ประกาศไปแล้วว่ามีการพัฒนาความร่วมมือในการนำ Crypto currency มาใช้ได้ ทั้ง อนันดา แสนสิริ ออริจิ้น 1.6 ดีเวลลอปเมนท์ และอีกหลายรายที่กำลังซุ่มศึกษาเรื่องนี้อยู่จะมีความคืบหน้าขนาดไหนในเรื่องนี้ออกมาเพิ่มเติมบ้าง แต่คิดว่ายังไม่ต้องรีบร้อนหาทางเอาเหรียญไปแลกอสังหาช่วงนี้เพราะ ยังเหลืออีกหลายด่านที่ต้องพิสูจน์ต่อไปว่าจะฮอทฮิตหรือไม่  แต่ที่แน่ๆ  ยังไม่ใช่ในปีสองปีนี้แน่นอน 

คอลัมน์ จับชีพจรอสังหาฯ เดือน มิถุนายน 2564  

โดย โอภาส ถิรปัญญาเลิศ