นักวิชาการเตือนเปิดเสรีให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี ต้องรอบคอบ อาจส่งผลเสีย

คาดเศรษฐกิจไตรมาสสี่ฟื้นตัวเต็มศักยภาพ ธุรกิจอุตสาหกรรม Soft Power ควรเดินตามอุตสาหกรรมเป้าหมายเน้นสร้างนวัตกรรมและจิตวิญญาณผู้ประกอบการตอบสนองต่อตลาดโลก มากกว่า event การตลาดฉาบฉวย เปิดเสรีให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี ถือครองคอนโดได้ 75% ต้องรอบคอบ ประเมินผลกระทบกรณี EEC ให้ต่างชาติเช่า 99 ปีมาศึกษาดู ต้องทำความเข้าใจ การบริหารจัดการนโยบายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในบริบททุนข้ามชาติโลกาภิวัตน์ให้ลึกซื้ง การเปิดเสรีทางเศรษฐกิจในมิติใดๆต้องมียุทธศาสตร์ ต้องไม่ปล่อยให้ “ประเทศ” เป็น “ประเทศกึ่งอาณานิคมทางเศรษฐกิจ” และ “คนไทยเจ้าของประเทศ” กลายเป็น พลเมืองชั้นสอง

30 มิ.ย. 2567 – นายอนุสรณ์ ธรรมใจ ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยเศรษฐกิจดิจิทัล การลงทุนและการค้าระหว่างประเทศ และ อาจารย์ประจำคณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย เปิดเผยว่า คาดอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลังดีขึ้นโดยที่ไตรมาสสี่เศรษฐกิจอาจขยายตัวได้มากกว่า 4% จากการฟื้นตัวของภาคส่งออก การเติบโตอย่างต่อเนื่องของภาคท่องเที่ยว รวมทั้งภาคการลงทุนทั้งรัฐและเอกชน การเปิดเสรีภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมโดยให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี ถือครองคอนโดได้ 75% จึงไม่มีความจำเป็นเร่งด่วน ควรมีการศึกษาผลดีผลเสีย และ ผลกระทบระยะยาวให้รอบคอบก่อน อย่างน้อยที่สุดให้นำเอาผลจากการเปิดให้ทุนต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้ 99 ปีในพื้นที่อีอีซี (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) มาศึกษาดูโดยละเอียดว่า ที่ผ่านมา มีผลกระทบอย่างไรบ้างทั้งผลบวก ผลลบ ผลระยะสั้น และ ผลระยะยาวที่ต้องรอดูต่อไป การให้เช่าของพื้นที่ อีอีซี นั้นใช้การเปิดช่องโดยให้แบ่งเป็นสองระยะ ระยะแรกอนุมัติไม่เกิน 50 ปี ส่วนระยะที่สองไม่เกิน 49 ปี

สำหรับนโยบาย Soft Power ของรัฐบาลเป็นเรื่องที่ดีเพราะจะสร้างฐานรายได้ใหม่ให้กับเศรษฐกิจหากทำสำเร็จ เศรษฐกิจไทยไม่ได้ต้องการมาตรการกระตุ้นอุปสงค์แต่ต้องการมาตรการทางด้านอุปทานโดยการสร้างกิจการ สร้างฐานรายได้ใหม่ ธุรกิจอุตสาหกรรม Soft Power ควรเดินตามอุตสาหกรรมเป้าหมายเน้นสร้างนวัตกรรมและตอบสนองต่อตลาดโลก มากกว่า event การตลาดฉาบฉวยเป็นครั้งคราว ยุทธศาสตร์การสนับสนุน Soft Power เพื่อการขับเคลื่อนประเทศในระยะยาว บนฐานการพัฒนาเทคโนโลยีและนวัตกรรมของไทยเอง โดยเฉพาะให้กิจการ Soft Power เหล่านี้เชื่อมโยงกับกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายเดิมและกลุ่มอุตสาหกรรม New S-curve ที่จะสร้างองค์ความรู้และนวัตกรรมใหม่ให้เกิดขึ้นกับภาคการผลิตของไทย อุตสาหกรรมเทคโนโลยีชีวภาพ ยานยนต์สมัยใหม่ ดิจิทัล การบินและโลจิสติกส์ หุ่นยนต์และระบบอัตโนมัติ เป็นอุตสาหกรรมแห่งอนาคตที่ไทยควรเร่งผลักดันให้เกิดขึ้นและเติบโตในพื้นที่ EEC
อย่างไรก็ตาม เรามีข้อจำกัดเรื่องทักษะแรงงาน ขาดนวัตกรรมและเทคโนโลยีที่พัฒนาขึ้นเอง จึงขอเสนอให้มีกฎระเบียบ กลไกและระบบในการถ่ายทอดทางเทคโนโลยีและนวัตกรรมอย่างชัดเจน การพัฒนาจัดตั้งศูนย์วิจัยและสถาบันการศึกษาขั้นสูงทางด้านเทคโนโลยีและนวัตกรรม ความสามารถในระดับกิจการหรือบริษัท ต้องทำให้ผู้บริหารมีจิตวิญญาณความเป็นผู้ประกอบการ (Entrepreneurial Spirit) และ สร้างความผสมผสานทางนวัตกรรม (Innovative Combination)

ส่วนสินค้าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบไม่ได้มีการซื้อขายกันเฉพาะผู้คนในท้องถิ่นเท่านั้น แต่มีลักษณะไร้พรมแดนและโลกาภิวัตน์มากขึ้น การเปิดเสรีเรื่องที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม ทั้ง เงินทุนต่างชาติไหลเข้ามาซื้อหรือลงทุนในที่ดินของไทย หรือ เงินทุนของกลุ่มทุนข้ามชาติไทยที่ออกไปลงทุนต่างประเทศ มีผลอย่างไรต่อเศรษฐกิจไทยในมิติต่างๆ รวมทั้งคุณภาพชีวิตของประชาชนโดยรวมจำเป็นต้องมีการศึกษาวิจัยในเชิงลึกต่อไปก่อนจะออกมาตรการใหม่เพิ่มเติม การออกไปลงทุนเช่าที่ดินระยะยาวหรือซื้อที่ดินในประเทศเพื่อนบ้านเพื่อทำการเกษตรพันธสัญญาและปลูกพืชเชิงพาณิชย์ และการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มทุนข้ามชาติไทยในต่างประเทศ ย่อมส่งผลต่อกระแสการลงทุนและการค้าระหว่างประเทศของไทยกับประเทศต่างๆ การขยายขอบเขตตลาดที่ดินที่มีลักษณะโลภาภิวัตน์ไร้พรมแดนมากขึ้น มีความซับซ้อนสูงมาก มีมิติทางการเมือง มิติสังคม มิติความเป็นธรรมและความเหลื่อมล้ำ การจัดการทรัพยากรที่ดินอันมีจำกัด นอกเหนือจากมิติทางด้านเศรษฐกิจและการลงทุนอย่างเดียว

นายอนุสรณ์ ยังกล่าวถึงแนวโน้มการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ของไทยมีแนวโน้มลดลงงต่อเนื่องตลอด 7-8 ปีที่ผ่านมา นโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกและการลงทุนในพื้นที่ EEC จะทำให้การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศหรือ FDI ดีขึ้นบ้าง การกระหายอยากได้การลงทุนจากต่างชาติต้องอยู่บนพื้นฐานของความสมดุลโดยไม่เสนอให้สิทธิพิเศษและผลประโยชน์มากจนเกิดต้นทุนต่อประเทศในระยะยาวและคนไทยส่วนใหญ่ไม่ได้ประโยชน์อะไร โดยเฉพาะสิทธิในการเช่าที่ดินและถือครองที่ดิน 99 ปี ควรต้องมีการทบทวน และ ไม่มีประเทศอาเซียนประเทศไหนที่ให้เช่าที่ดินหรือถือครองที่ดินยาวนานขณะนั้น

ส่วนใหญ่จะให้เช่าที่ดินเพียง 50 ปี โดยภาพรวม สิทธิประโยชน์ในการลงทุนใน EEC สามารถแข่งขันได้กับทุกประเทศในเอเชีย ฉะนั้นไม่มีความจำเป็นต้องขยายระยะเวลาการถือครองที่ดินโดยนักลงทุนต่างชาติถึง 99 ปีเพื่อเพิ่มแรงจูงใจ ยิ่งขยายขอบเขตเช่าที่ดิน 99 ปีไปยังพื้นที่อื่นๆของประเทศเกินเขตเศรษฐกิจพิเศษยิ่งต้องพิจารณาด้วยความระมัดระวัง แน่นอนว่า การลงทุนใน EEC ย่อมส่งผลกระตุ้นภาคการลงทุนโดยเฉพาะการลงทุนจากต่างชาติ ขับเคลื่อนการขยายตัวเศรษฐกิจภาคตะวันออก มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางด้านกายภาพมูลค่าประมาณ 7.13 แสนล้านบาท ใช้เงินงบประมาณรัฐบาลราว 21% งบประมาณจากรัฐวิสาหกิจราว 12% ในช่วงรัฐบาลประยุทธ์

ส่วนกว่า 60% ที่เหลือเป็นการร่วมลงทุนกับเอกชนและเอกชนลงทุนโดยตรง ในส่วนของการใช้งบประมาณของรัฐต้องพิจารณาถึงการกระจายความเจริญไปยังส่วนอื่นๆของประเทศด้วย ส่วนโครงการร่วมลงทุนกับเอกชนนั้น คาดว่าจะเห็นความชัดเจนหลังได้รัฐบาลที่มีมาจากการเลือกตั้ง การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางด้านกายภาพครั้งใหญ่นี้จะไม่นำไปสู่ปัญหาฐานะทางการคลังในอนาคตและการลงทุนเกินความต้องการก็ต่อเมื่อโครงการ EEC ประสบความสำเร็จตามเป้าหมาย และสิ่งที่เป็นหลักประกันความสำเร็จ คือ โครงสร้างพื้นฐานด้านการกำกับดู ความต่อเนื่องของนโยบายและและเสถียรภาพทางการเมืองภายใต้ระบอบประชาธิปไตย

นักลงทุนใน EEC ได้รับสิทธิประโยชน์มากมายจากกฎหมายส่งเสริมการลงทุน 2560 กฎหมายส่งเสริมความสามารถในการแข่งขันสำหรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย และ พระราชบัญญัติ EEC เมื่อให้สิทธิพิเศษมากเช่นนี้ผ่านกฎหมายใหม่ๆที่เพิ่งออกมา เช่น ยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลสูงสุดถึง 13 ปี คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนจึงควรกำหนดรูปแบบของการใช้สิทธิประโยชน์ตามความสำคัญคุณค่าของโครงการ (Merit-Based Incentives) ต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวมและความกินดีอยู่ดีของประชาชนส่วนใหญ่ และพิจารณาประเภทของกิจการ (Activity-Based Incentives) เป็นไปตามอุตสาหกรรมเป้าหมายหรือไม่

อย่างไรก็ดี มีแนวโน้มโรงงานอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นจำนวนมากในพื้นที่ EEC อาจเกิดความแออัดและการกระจุกตัวของโรงงานอุตสาหกรรม มีผลกระทบให้เกิดมลพิษต่างๆต่อชุมชนโดยรอบได้ คุณภาพชีวิตที่แย่ลงและค่าครองชีพสูงขึ้น ทำให้รัฐจำเป็นต้องออกระเบียบและเงื่อนไขเพิ่มเติมด้านสิ่งแวดล้อม ดูแลคุณภาพชีวิตและค่าครองชีพประชาชนในพื้นที่ สภาพการจ้างงาน รวมทั้งการให้สัมปทานกลุ่มทุนในโครงการขนาดใหญ่ต้องรอบคอบและโปร่งใส ไทยต้องมีมาตรการที่ชัดเจนในเตรียมรับการถ่ายโอนเทคโนโลยีและกระบวนการฝึกอบรมทักษะแรงงานอย่างเป็นระบบ เพื่อให้ในอนาคต สินค้าเทคโนโลยีขั้นสูงจะได้เป็นสินค้าที่ไทยผลิตเองได้ ไม่ใช่เป็นเพียงแค่สินค้าที่ผลิตในประเทศไทยเท่านั้น และ ต้องตระหนักด้วยว่า เราไม่ควรแลกการเติบโตทางเศรษฐกิจอันเป็นผลจากการลงทุนของต่างชาติ กับ ความเสื่อมโทรมของทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม คุณภาพชีวิตของผู้คน ตลอดจนการยอมเป็น “สภาพกึ่งอาณานิคมทางเศรษฐกิจ” ของทุนข้ามชาติโดยที่คนไทยส่วนใหญ่ไม่ได้ประโยชน์อะไร ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจไม่ได้กระจายไปยังประชาชนส่วนใหญ่และกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มทุนขนาดใหญ่เท่านั้น

อย่างไรก็ดีประเทศไทยนั้นอาจมีลักษณะการขยายตัวทางเศรษฐกิจและการค้าระหว่างประเทศที่ไม่ได้ทำให้สวัสดิการโดยรวมของสังคมหรือของประชาชนดีขึ้นมากขึ้นได้ ซึ่งในทางหลักวิชาเศรษฐศาสตร์เรียกว่า เป็น Immiserizing Growth เป็นภาวะที่เกิดขึ้นเมื่อการขยายตัวทางการค้า ทำให้อัตราการค้าแย่ลง และ อัตราการค้าที่แย่ลงนี้แย่ลงมากกว่าผลบวกจากการค้าที่นำมาสู่ความมั่งคั่ง ทำให้สวัสดิการโดยรวมของสังคมลดลง ประเทศต้องซื้อสินค้านำเข้าในราคาสูง ขณะที่ต้องลดราคาสินค้าส่งออกลงอย่างมากเพื่อให้ขายได้ ระบบเศรษฐกิจไทยที่ต้องพึ่งพาการค้าระหว่างประเทศอย่างมาก

ดังนั้นอัตราการค้าที่ตกต่ำจึงมีผลให้สวัสดิการของประเทศลดตามไปด้วย การขยายตัวของการค้าภายใต้การเปิดเสรีทางการค้าของไทยในช่วงสี่ทศวรรษที่ผ่านมา ผลประโยชน์จากการค้าไม่กระจายตัวมายังคนส่วนใหญ่ 80% ของประเทศ ผลประโยชน์จากการค้าระหว่างประเทศยังคงกระจุกตัวอยู่กับคนรวยที่มีรายได้สูงสุด 20% จึงทำให้คนกลุ่มนี้ถือครองรายได้เกินกว่า 60% ของประเทศ ความเหลื่อมล้ำในการถือครองที่ดินเป็นรากฐานของความเหลื่อมล้ำด้านต่างๆของประเทศไทย ผู้ถือครองที่ดินสูงสุดอาจมีที่ดินมากกว่า 600,000 ล้านไร่ กลุ่มผู้ถือครองที่ดินมากสุดร้อยละ 10 ถือครองที่ดินมากกว่าร้อยละ 80 ส่วนประชาชนที่เหลือร้อยละ 80 ถือครองที่ดินไม่ถึงร้อยละ 20 ของประเทศ ความเหลื่อมล้ำทางด้านรายได้ การถือครองที่ดินและความมั่งคั่งของไทยจึงยังคงอยู่ในระดับสูงมาอย่างต่อเนื่องยาวนาน เศรษฐศาสตร์เสรีนิยมเชื่อว่า การค้าเสรีและความชำนาญเฉพาะด้านของการผลิต (Specialization) แต่ละประเทศจะสามารถเพิ่มสวัสดิการของประเทศตนได้ในระยะยาว การเคลื่อนย้ายปัจจัยการผลิตอย่างเสรีจะเป็นผลให้เกิดความเท่าเทียมด้านผลตอบแทนของปัจจัยการผลิตโดยเปรียบเทียบระหว่างประเทศพัฒนาแล้วกับประเทศด้อยพัฒนา ประเทศติดกับดักรายได้ระดับปานกลางมายาวนาน เพราะมีอำนาจเชิงสถาบันที่ไม่เท่าเทียม ทำให้ คนส่วนใหญ่ถูกกันออกจากผลประโยชน์ของการเติบโตทางเศรษฐกิจ

การเคลื่อนไหวของทุนข้ามชาติโลกาภิวัตน์มีผลอย่างไรต่อตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในไทย ไล่เรียงตั้งแต่ การซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ริมชายหาด กรุงเทพและเมืองท่องเที่ยวของชาวต่างชาติ การใช้ตัวแทนอำพรางในซื้อที่ดินและอาคารชุดของกลุ่มทุนจีนสีเทา กลุ่มทุนและผู้อำนาจสีเทาในเมียนมา การเช่าที่อยู่อาศัยจำนวนมากของแรงงานต่างด้าวจากประเทศเพื่อนบ้านในพื้นที่ติดต่อกันขยายใหญ่ จนเกิดเป็นเมืองขนาดย่อมๆของกลุ่มแรงงานต่างด้าวเหล่านี้ การเข้ามาลงทุนในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของทุนข้ามชาติผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ สภาพความเป็นจริงเหล่านี้ต้องนำมาประกอบการพิจารณานโยบายสาธารณะที่เกี่ยวกับที่ดินอันเป็นทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัด เพื่อให้ได้นโยบายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม นโยบายการขยายเวลาให้ต่างชาติเช่า 99 ปีไม่ใช่เรื่องใหม่ หลายประเทศที่เคยเป็นอาณานิคมอังกฤษและใช้ระบบเปิดเสรีทางเศรษฐกิจเต็มที่ และ มีกฎหมายให้เช่ายาวได้ 99 ปีเพื่อผลประโยชน์ของจักรวรรดินิยมอังกฤษในอดีตอย่างสิงคโปร์ ก็ให้เช่าเพียงแค่ 60 ปี ส่วนประเทศในเอเชียอื่นๆ เช่น จีน กัมพูชา เมียนมา และเวียดนาม ก็ให้เช่าต่างชาติเช่าเพียง 50 ปี (ยกเว้นในเขตเศรษฐกิจพิเศษในเวียดนาม 70 ปีแต่การมีชุมนุมประท้วงกัน) ส่วน ลาวและอินโดนีเซียก็ให้เช่าเพียง 30 ปี ในสิงคโปร์ที่ใช้ระบบอังกฤษที่ให้เช่า 99 และ 999 ปีนั้น ในทางปฏิบัติปัจจุบันให้เช่าไม่เกิน 60 ปี นอกจากนี้ รัฐบาลควรออกมาตรการการฟอกเงินขอบกลุ่มอาชญากรรมข้ามชาติและกลุ่มธุรกิจสีเทา เสนอให้มีการเก็บภาษีชาวต่างชาติเพิ่มเติมที่มาซื้อ ซื้อแล้วขายต่อ ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในไทย นอกจากนี้ควรกำหนดราคาขั้นต่ำในการซื้อด้วย เพื่อไม่ให้กระทบประชาชนชาวไทยส่วนใหญ่ที่ต้องการเข้าถึงการถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์

รศ. ดร. อนุสรณ์ ธรรมใจ ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยเศรษฐกิจดิจิทัล การลงทุนและการค้าระหว่างประเทศ และ อาจารย์ประจำคณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย กล่าวว่า การเปิดเสรีทางเศรษฐกิจในมิติใดๆต้องมียุทธศาสตร์ ต้องไม่ปล่อยให้ “ประเทศ” เป็น “ประเทศกึ่งอาณานิคมทางเศรษฐกิจ” มีความเสี่ยงต่อปัญหาอธิปไตยทางเศรษฐกิจในระยะยาว และ “คนไทยเจ้าของประเทศ” กลายเป็น พลเมืองชั้นสอง เศรษฐกิจที่ดินมีความสัมพันธ์ที่แยกไม่ออกกับระบบการเมืองและบทบาทของรัฐเรื่อยมาตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน พัฒนการเศรษฐกิจและการเมืองไทยนำมาสู่ ระบบกรรมสิทธิ์แบบปัจเจก (Individual Land Ownership) เช่นเดียวกับประเทศทุนนิยมส่วนใหญ่ ต่างจากระบบของจีนในช่วงเวลาที่มีระบบการปกครองแบบคอมมิวนิสต์เต็มรูปแบบ ที่มีการพัฒนาระบบสิทธิในที่ดินของระบบนารวมรัฐเป็นเจ้าของ (Collective and State Land Ownership)

ความสัมพันธ์ระหว่าง เศรษฐกิจที่ดิน กับ ความมั่นคงและอธิปไตย ที่ปรากฏในเกือบทุกรัฐบาลที่ผ่านมา ไม่ได้เป็นอุปสรรคมากนักต่อการเติบใหญ่ขยายของระบบทุนนิยมไทยที่ต้องการการขับเคลื่อนผ่านการเปิดเสรีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น การวิเคราะห์เศรษฐกิจที่ดินจึงต้องทำความเข้าใจบทบาท อำนาจ และผลประโยชน์ของกลุ่มผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่มในกระบวนการตัดสินใจเชิงนโยบาย การออกเอกสารสิทธิในที่ดินตามเมืองใหญ่ การยึดครองพื้นที่สาธารณะและป่าสงวนล้วนเป็นปัญหาการจัดสรรที่ดินในประเทศไทยที่เกี่ยวข้องกับการทุจริตคอร์รัปชัน ความไม่เป็นธรรมและความเหลื่อมล้ำในการจัดสรรที่ดิน ในกระบวนการกำหนดนโยบายสาธารณะเรื่องที่ดิน กลไกตลาดของที่ดินและการซื้อขายที่ดินจึงมีความแตกต่างจากสินค้าโดยทั่วไปอย่างมาก และ นโยบายที่ดินมีความสำคัญเกินกว่าการเป็นเพียงปัจจัยทางเศรษฐกิจ หรือเป็นเพียงสวัสดิการสังคมของประชาชน แต่มันคือ สิทธิทางเศรษฐกิจ (Economic Rights) ของคนในชาติอันเป็นพื้นฐานของสิทธิมนุษยชน ที่ต้องมีความเป็นธรรมและเสมอภาคในการเข้าถึงการใช้ประโยชน์สำหรับทุกๆคน