1 ม.ค. 2567 – “บ้าน” ถือเป็น 1 ในปัจจัย 4 ที่มีความสำคัญต่อชีวิตของมนุษย์ทุกคน เพราะเป็นพื้นที่ที่ใช้ในการกิน อยู่ หลับ นอน เป็นพื้นที่แห่งการใช้ชีวิตประจำวัน คนส่วนใหญ่ต่างใช้เวลาในชีวิตประจำวันหมดไปกับบ้านค่อนข้างมาก สะท้อนได้ชัดเจนว่า “บ้าน” มีความสำคัญต่อชีวิตคนเราอย่างมาก
แต่ต้องยอมรับว่า แม้ “บ้าน” จะเป็นปัจจัย 4 ที่สำคัญต่อชีวิตของมนุษย์ แต่ใช่ว่าทุกคนจะมีบ้านเป็นของตัวเองได้ เพราะหลายต่อหลายคนมีข้อจำกัดที่แตกต่างกัน แต่ก็มีหลายปัจจัยที่สามารถเอื้อให้หลายคนสามารถเข้าถึงการมีบ้านเป็นของตัวเองได้ไม่ยาก ทำให้ที่ผ่านมาจะได้เห็นสถานการณ์ในตลาดที่อยู่อาศัยมีการเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่องในทิศทางและแนวโน้มที่แตกต่างกันไปตามปัจจัยขับเคลื่อนในขณะนั้น
โดยหากมาดูข้อมูลจาก “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3/2566 จะพบว่า ด้านอุปสงค์นั้น มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่ 9.49 หมื่นหน่วย ลดลง -7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ อยู่ที่ 2.67 แสนล้านบาท ลดลง -2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ขายได้ใหม่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล อยู่ที่ 1.83 หมื่นหน่วย ลดลง -9.1% และมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่ขายได้ใหม่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล อยู่ที่ 9.94 หมื่นล้านบาท ลดลง -12.2%
ในด้านอุปทานนั้น พบว่า จำนวนหน่วยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรสำหรับที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ อยู่ที่ 1.7 หมื่นหน่วย ลดลงถึง -48.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน และเป็นการขยายตัวติดลบเป็นไตรมาสแรกในรอบ 7 ไตรมาส ซึ่งสามารถสะท้อนว่าผู้ประกอบการแนวราบเริ่มมีการปรับลดอุปทานในตลาดลง และพื้นที่ที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ คาดว่าจะลดลงต่อเนื่องจากไตรมาส 2/2566 และมีจำนวนประมาณ 8.46 ล้าน ตร.ม. ซึ่งปรับตัวลดลง -16.5% ในไตรมาส 3/2566 เมื่อเทียบกับปีก่อน สอดคล้องกับข้อมูลจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในไตรมาส 3/2566 มีจำนวน 2.03 หมื่นหน่วย ลดลง -14.8% แต่มีมูลค่า 1.66 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.8% แต่กลับพบว่ามีการขยายตัวทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าของที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC โดยจำนวนหน่วยขยายตัว 90.7% และมูลค่าขยายตัว 130.7%
วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการ REIC ระบุว่า เครื่องชี้ภาวะเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 3/2566 ได้สะท้อนว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาพรวมทั่วประเทศ มีอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในตลาดปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน เป็นการปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ซึ่งน่าจะเป็นผลมาจากความสามารถของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวลดลงจากปัจจัยลบต่างๆ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงราคาต่ำ ซึ่งได้ส่งผลให้มีการปรับตัวลดลงของปริมาณอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดในปี 2566 ที่ชัดเจน
โดยจะมุ่งเน้นไปที่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาปานกลางค่อนข้างสูง ถึงราคาสูง เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมในการขอสินเชื่อมากกว่า และส่งผลให้ปริมาณอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ลดลง ในขณะที่มูลค่าไม่ได้ลดลงและกลับเพิ่มขึ้นอีกด้วย
นอกจากนี้ยังมีข้อสังเกตอีกว่า ผู้ประกอบการเริ่มมองว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปัจจุบันมีอุปทานคงค้างมาก และมีการแข่งขันกันสูง จึงมองการขยายตัวไปสู่พื้นที่ภูมิภาคมากขึ้น โดยเฉพาะจังหวัดใหญ่ และจังหวัดท่องเที่ยวที่มีเศรษฐกิจดี
ไม่เพียงปัจจัยในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีผลต่อการตัดสินใจมี “บ้าน” ของแต่ละคนแล้ว แต่ยังมีปัจจัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย ไปจนถึง “ภาระหนี้สิน” ที่เป็นปัจจัยกดดันสำคัญ โดยข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่า คนไทยมีหนี้ส่วนบุคคลและบัตรเครดิตสูงเมื่อเทียบกับต่างประเทศ คิดเป็นสัดส่วนเกือบ 1 ใน 3 ของยอดหนี้ครัวเรือนไทยทั้งหมด
โดยคนวัยเริ่มทำงาน (อายุ 25-29 ปี) มากกว่า 58% เป็นหนี้ และมากกว่า 25% เป็นหนี้เสีย (non-performing loan: NPL) ซึ่งถือว่าคนไทยเป็นหนี้เร็วขึ้น หรือเป็นหนี้ตั้งแต่อายุยังน้อยๆ การจะก่อร่างสร้างตัวมีบ้านสักหลังอาจจะเป็นเรื่องยาก
ดังนั้น สำหรับคนวัยเริ่มต้นทำงานหากต้องการมีอสังหาริมทรัพย์เป็นของตนเองควรวางแผนให้ดี เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่มีราคาสูง การวางแผนในเรื่องค่าใช้จ่ายในระยะยาวจึงเป็นสิ่งสำคัญ โดยหลักแล้วจะต้องรู้ก่อนว่ามีอสังหาริมทรัพย์เพื่ออะไร เพื่ออยู่อาศัย หรือเพื่อการลงทุน ซึ่งจะต้องวางแผนให้เหมาะกับสิ่งที่ต้องการ เพื่อจะสามารถกำหนดงบประมาณ รวมถึงเตรียมค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนได้
ทั้งนี้ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีเคล็ดลับดีๆ มาแชร์เพื่อเป็นข้อมูลสำหรับคนวัยทำงาน หรือวัยต่างๆ ที่เริ่มต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง โดยเริ่มจากหากต้องการเลือกซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง จะต้องมีเงินสดสำรองเอาไว้ใช้จ่ายอย่างน้อย 10% ของราคาอสังหาริมทรัพย์นั้น เพื่อนำมาใช้จ่ายในขั้นตอนแรกของการซื้อ เช่น ค่าจอง ค่าทำสัญญา ค่าผ่อนดาวน์ รวมถึงในแต่ละเดือนจะต้องมีการแบ่งรายได้ส่วนหนึ่งมาเป็นค่าผ่อนชำระกับธนาคารในแต่ละเดือนด้วย แต่หากเลือกซื้อเพื่อทำกำไร แม้ต้องเตรียมเงินสดเอาไว้สำหรับใช้จ่ายในช่วงแรกของการซื้อ 10% เช่นเดียวกัน แต่ถ้าหากนำมาเก็งกำไรขายต่อได้เลย ก็ช่วยให้ไม่ต้องแบ่งรายได้ของแต่ละเดือนมาผ่อนชำระกับธนาคารต่อ หรือถ้ามีการปล่อยเช่า ก็สามารถนำค่าเช่าที่ได้มาผ่อนกับธนาคารได้เลย
เมื่อได้ข้อสรุปแล้วว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออะไร ก็ถึงขั้นตอนของการวางแผนการขอสินเชื่อให้เหมาะสมกับความต้องการ โดยเฉพาะการเลือกสินเชื่อที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำ เนื่องจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแต่ละโครงการ แม้จะอนุมัติยอดกู้ที่ใกล้เคียงกัน แต่อัตราดอกเบี้ยไม่เท่ากัน ซึ่งถ้าหากเลือกสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงก็จะทำให้มีภาระในการผ่อนชำระมากขึ้น และระยะเวลาในการผ่อนชำระยาวนานขึ้นด้วย
ดังนั้น หากเลือกซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง แบบนี้จะต้องให้ความสำคัญกับโครงการสินเชื่อที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำเอาไว้ก่อน เนื่องจากจะต้องผ่อนชำระในระยะยาว ซึ่งถ้าได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำก็จะช่วยลดภาระทางการเงินได้มากขึ้น และยังทำให้ระยะเวลาในการผ่อนชำระสั้นลงด้วย แต่หากเลือกซื้อเพื่อทำกำไร แม้ว่าจะเป็นการขอสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มาลงทุนทำกำไร การขอสินเชื่อกับโครงการที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำก็สำคัญไม่แพ้กัน เพราะแม้ว่าจะเก็งกำไรขายต่อได้แล้ว ก็จะต้องผ่อนชำระตามระยะเวลาที่สั้นที่สุดในสัญญาก่อน ซึ่งจะอยู่ที่ช่วง 3 ปีแรก ทำให้การผ่อนกับสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำช่วยให้สามารถรักษากำไรจากการขายได้มากขึ้น
อย่างไรก็ดี สำหรับคนที่กำลังพิจารณาเพื่อซื้อ “บ้าน” หรือที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองนั้น จำเป็นต้องมีการเตรียมความพร้อมในทุกมิติ ทั้งในแง่ของทำเลที่ตั้ง การกำหนดราคาตามความสามารถในการผ่อนชำระ ศึกษาโปรโมชั่นหรือแคมเปญสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินเพื่อเตรียมความพร้อมในการขอสินเชื่อ ซึ่งหากมีการวางแผนเป็นอย่างดี เชื่อว่าจะสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้โดยที่ไม่เป็นภาระมากนัก เพราะท้ายที่สุดแล้ว บ้านหรือที่อยู่อาศัยไม่เพียงจะเป็นหนึ่งในปัจจัยที่มีความสำคัญกับการดำเนินชีวิต แต่ยังมีความสำคัญในฐานะทรัพย์สินที่สร้างความมั่นคงในชีวิตและเพิ่มศักยภาพในกิจกรรมทางเศรษฐกิจของครัวเรือนอีกด้วย!!.
