ปีทองอสังหาฯ "ภูเก็ต" ผู้ประกอบการดาหน้าผุดบ้านหรูจับต่างชาติ

7 ส.ค. 2566 – แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยจะดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ แต่ก็ยังห่างจากช่วงปี พ.ศ.2561-2562 จึงทำให้เกิดความกังวลในเรื่องของเศรษฐกิจในระยะยาว การซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นการสร้างภาระในระยะยาวจึงไม่ใช่เรื่องเร่งด่วนหรือมีความจำเป็นต้องเร่งรีบในตอนนี้ ทำให้กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยมีจำกัดมาก แต่ผู้ประกอบการไม่สามารถที่จะหยุดการเปิดขายโครงการใหม่ หรือชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ไปได้นานๆ ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลซึ่งมีสัดส่วนใหญ่ที่สุดในประเทศไทยจึงมีการแข่งขันค่อนข้างสูง ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายพยายามหาทำเลหรือช่องทางในการเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ของจังหวัดใหญ่และแหล่งท่องเที่ยว

ซึ่งก่อนหน้านี้กระแสของการออกต่างจังหวัดเงียบลงไปจากช่วงปี พ.ศ.2555-2557 จากที่เคยมีผู้ประกอบการรายใหญ่ออกไปต่างจังหวัดกันมากมาย โดยเฉพาะจังหวัดที่ไม่ไกลจากกรุงเทพมหานครมากนัก เช่น ชลบุรี เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์ นครราชสีมา เป็นต้น แต่ก็ลดน้อยลงเหลือเพียงบางจังหวัดที่เป็นจังหวัดใหญ่ และสามารถพึ่งพากำลังซื้อของคนในพื้นที่ได้ ไม่จำเป็นต้องอาศัยกำลังซื้อจากกรุงเทพมหานคร เช่น ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา พระนครศรีอยุธยา เชียงใหม่ ขอนแก่น นครศรีธรรมราช นครราชสีมา อุบลราชธานี เป็นต้น

โดยจังหวัดที่ยังมีกำลังซื้ออยู่ทั้งกำลังซื้อคนไทยและต่างชาติ อาจจะเหลือเพียงที่ภูเก็ตเท่านั้นที่ชัดเจนที่สุด จังหวัดอื่นๆ ทั้งเมืองท่องเที่ยวชายทะเลและหัวเมืองอื่นๆ เหลือเพียงกำลังซื้อคนไทยที่ไม่มากนัก แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายที่ยังคงเดินหน้าเปิดขายโครงการใหม่ในจังหวัดใหญ่เหล่านี้ เช่น เอพี ไทยแลนด์, แลนด์แอนด์เฮ้าส์, แสนสิริ, เอสซี แอสเสท และศุภาลัย เป็นต้น

เห็นได้จากผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง แสนสิริ ศุภาลัย มีทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม โดยเปิดขายกันมาหลายปีมากแล้ว และหลายโครงการปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์มานานแล้ว ล่าสุดเพิ่งเปิดขายโครงการใหม่กันต่อเนื่องทั้งในปีที่ผ่านมา แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เปิดขายโครงการบ้านจัดสรรหลายระดับ ราคาตั้งแต่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปถึงมากกว่า 30 ล้านบาทต่อยูนิตในภูเก็ตมาหลายปีแล้วเช่นกัน และอาจจะมีโครงการใหม่ในอนาคต พฤกษา เรียลเอสเตท ก็มีโครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการ หลายรูปแบบและระดับราคาในภูเก็ต เพื่อรองรับกำลังซื้อที่แตกต่างกัน ผู้ประกอบการรายใหญ่อีกรายอย่าง ซีพีเอ็น เรซซิเด้นซ์ ก็มีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมโครงการแรกในภูเก็ต ในช่วงระดับราคา 3-6 ล้านบาทต่อยูนิต 

มาในปี 2566 ดูเหมือนจะคึกคักมากขึ้น แม้ว่าโครงการบ้านจัดสรรของผู้ประกอบการหลายรายอาจจะเน้นไปที่กำลังซื้อคนไทย โดยเน้นทำเลที่อยู่ในพื้นที่เมืองของภูเก็ต แต่ก็มีผู้ประกอบการบางรายที่ต้องการกำลังซื้อต่างชาติ โดยเปิดขายโครงการ Branded Residence เช่น ไรมอนแลนด์ ที่ร่วมกับโรจนะ พร็อพเพอร์ตี้ เพื่อพัฒนาโรงแรมและโครงการที่อยู่อาศัยระดับ Luxury ในรูปแบบ Branded Residence บนที่ดินขนาดประมาณ 50 ไร่ที่กมลา เป็นโครงการ Rosewood Residences Kamala

ลากูน่า พร็อพเพอร์ตี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ของภูเก็ตที่มีที่ดินขนาดใหญ่ และพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลายรูปแบบ หลายระดับราคา คอนโดมิเนียมที่ระดับราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปถึงมากกว่า 70 ล้านบาทต่อยูนิต และยังมีการพัฒนาโรงแรม รีสอร์ตอีกหลายแห่ง หลายระดับราคาเช่นกัน

ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ก็ประกาศว่า ปี พ.ศ.2566 ใช้งบซื้อที่ดินในจังหวัดภูเก็ตไปกว่า 2,000 ล้านบาท มากที่สุดเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่นๆ ที่ไม่ใช่กรุงเทพมหานคร โดยจะเปิดโครงการใน 5 ทำเลทางฝั่งตะวันตกของภูเก็ต ซึ่งจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ประกอบไปด้วยส่วนที่เป็นคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร โรงแรม ศูนย์การค้า โรงพยาบาล และคาดว่าจะใช้เวลาพัฒนา 3-4 ปี ทยอยพัฒนาเป็นส่วนๆ มูลค่าลงทุนในแต่ละส่วนประมาณ 1,000 ล้านบาท

ซิซซากรุ๊ป ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนรายหนึ่งที่มีการลงทุนที่ภูเก็ต พังงา และนครศรีธรรมราชหลายโครงการ อาจจะไม่ใช่รายใหญ่ แต่ในปี พ.ศ.2566 ยังมีการลงทุนพัฒนาเพิ่มเติมอีก 4 โครงการ ทั้งโครงการโรงแรม ที่อยู่อาศัย และเมดิคัลเซ็นเตอร์ในภูเก็ต และนาใต้ พังงา รวมมูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 8,000 ล้านบาท

และอีกรายซึ่งเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ของภูเก็ตที่ต้องพูดถึง คือ โบทานิก้า ลักซูรี่ ภูเก็ต ซึ่งพัฒนาโครงการบ้านพักตากอากาศระดับ Luxury ในภูเก็ต 4 โครงการแล้วปิดการขายแทบทุกโครงการ แม้ว่าระดับของราคาขายจะมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปก็ตาม นอกจากนี้โบทานิก้ายังมีผู้ซื้อส่วนหนึ่งที่เป็นต่างชาติด้วย

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายต้องการที่จะขยายฐานรายได้จากการขายที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมในภูเก็ต ให้สามารถสร้างรายได้แบบต่อเนื่อง ไม่ใช่แค่เพียง 1-2 โครงการแล้วก็หายไป การร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน หรือผู้ประกอบการท้องถิ่นจึงเป็นอีก 1 ทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะจะได้อาศัยทั้งกำลังทรัพยากรบุคคลและความเชี่ยวชาญ รวมไปถึงความเข้าใจในตลาดและฐานข้อมูลลูกค้าที่มีอยู่แล้ว โดยในช่วงปลายปีที่ผ่านมา แอสเซทไวส์ ประกาศร่วมทุนกับทาง โบทานิก้า ลักซูรี่ ภูเก็ต ซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่รายหนึ่งในจังหวัดภูเก็ต ซึ่งทางแอสเซทไวส์จะร่วมลงทุน 30% ในโครงการ BOTANICA Grand Avenue บนพื้นที่กว่า 178 ไร่ เพื่อพัฒนาบ้านระดับ Luxury กว่า 200 ยูนิต โบทานิก้าเป็นผู้ประกอบการในภูเก็ตที่ประสบความสำเร็จมากในช่วงที่ผ่านมา โครงการของทางโบทานิก้าที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้ก็ได้รับความสนใจและปิดการขายต่อเนื่อง มีผู้ซื้อทั้งไทยและต่างชาติ

จากนั้นปี พ.ศ.2566 ทางแอสเซทไวส์ก็แสดงความชัดเจนว่าต้องการขยายฐานลูกค้าในภูเก็ตแบบระยะยาว โดยการประกาศเข้าซื้อหุ้นกว่า 57.79% ของ บริษัท ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ mai มูลค่ากว่า 1,042,923,750 บาท ซึ่งคาดว่าจะมีรายได้เข้ามาในช่วงปี พ.ศ.2566-2569 ประมาณ 10,000 ล้านบาท และวางแผนจะขยายการลงทุนเพิ่มเติมในที่ดินกว่า 80 ไร่เพื่อพัฒนาโรงแรม และขยายเข้าสู่ธุรกิจท่องเที่ยวมากขึ้นในอนาคต

ดังนั้น ภูเก็ต จึงเป็นหนึ่งในตลาดที่ผู้ประกอบการพยายามหาช่องทางเข้ามาเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง และไม่ได้หวังเพียงกำลังซื้อจากคนในพื้นที่หรือกำลังซื้อของคนไทยเท่านั้น กำลังซื้อของชาวต่างชาติก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาที่ภูเก็ตเป็นกลุ่มของนักท่องเที่ยวซึ่งสามารถใช้จ่ายได้มากกว่าคนที่เลือกไปเมืองท่องเที่ยวชายทะเลอื่นๆ ของประเทศไทย บ้านพักตากอากาศหรือวิลลา รวมไปถึงโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาสูง แต่อยู่ในทำเลที่ดี ไม่ไกลจากชายหาด หรือสามารถเห็นวิวทะเลได้โดยตรงจากโครงการ หรือมีรูปแบบโครงการที่น่าสนใจก็จะได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติค่อนข้างมาก

ทั้งนี้ ชาวต่างชาติที่ให้ความสนใจในภูเก็ตมีทั้งชาวเอเชียและชาติตะวันตก แต่ชาวจีน รัสเซีย และยุโรปอาจจะมีสัดส่วนที่มากกว่าชัดเจน นอกจากนี้โครงการที่ให้ผลตอบแทน 5-7% ในช่วงระยะเวลา 3-7 ปี หรือมากกว่านี้ ก็เป็นอีกหนึ่งรูปแบบโครงการที่คนให้ความสนใจ โดยเฉพาะในกลุ่มของผู้ซื้อต่างชาติที่ไม่ได้ตั้งใจมาพักอาศัยระยะยาวในภูเก็ต เพียงแค่ต้องการบ้านหรือที่อยู่อาศัยในช่วงระยะเวลาไม่นานเพื่อพักร้อน หรือหลบลมหนาวในประเทศตนเอง การซื้อที่อยู่อาศัยในรูปแบบนี้ก็ตรงกับความต้องการของพวกเขา โครงการรูปแบบนี้จึงมีจำนวนมาก และหลายโครงการได้รับความสนใจเป็นอย่างดี

ซึ่งบริษัทที่ปรึกษาและตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อย่าง ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย โดย ณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ระบุว่า ภูเก็ตยังเป็นตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อพักผ่อน และได้รับอานิสงส์จากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่อยู่บริเวณหาดบางเทามากถึง 45% รองลงมาเป็นที่หาดลายัน 31% และอื่นๆ กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติส่วนใหญ่คือกลุ่มลูกค้ารัสเซียเป็นหลัก ที่มีสัดส่วน 50-60% ของกลุ่มลูกค้าทั้งหมด โดยเพิ่มขึ้นจากช่วงก่อนโควิดที่มีสัดส่วน 15-20%

“สินค้าในภูเก็ตที่ได้รับความนิยมคือวิลลาและพูลวิลลาที่มีแนวโน้มสดใส โดยอุปสงค์และอุปทานเติบโตทั้งการซื้อและเช่า จากกำลังซื้อที่เกิดขึ้นพบว่าชาวต่างชาติบางคนสนใจซื้อบ้านที่ภูเก็ตไว้เป็นบ้านหลังที่สอง ในขณะที่บางคนสนใจเช่าวิลลามากกว่าคอนโดมิเนียม เพราะต้องการสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัยสำหรับครอบครัว และยังสามารถปล่อยเช่า สร้างผลตอบแทนได้ 8-10% ต่อปี” ณัฏฐา กล่าว

ขณะที่ ซิซซา กรุ๊ป โดย อรรถนพ พันธุกำเหนิด ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ระบุว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดภูเก็ตตั้งแต่ปลายปี 2565 ถึงต้นปี 2566 มองว่านักท่องเที่ยวเริ่มกลับมา ส่งผลดีต่อธุรกิจโรงแรม และที่อยู่อาศัย ทำให้เกิดการซื้อขายเพิ่มมากขึ้น โดยกลุ่มผู้ซื้อหลักยังเป็นชาวรัสเซียถึง 80% เนื่องจากหนีภัยสงครามมาหาซื้อบ้านหลังที่สองในจังหวัดภูเก็ต โดยเฉพาะตลาดพูลวิลลาระดับราคา 6-100 ล้านบาทขึ้นไป ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับกลุ่มลูกค้า อย่างไรก็ตามการลงทุนของผู้ประกอบการในปี 2566 นั้นพบว่ามีการพัฒนาโครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะพูลวิลลามากขึ้น ทั้งจากผู้ประกอบการในท้องถิ่นและจากกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นตลาดแมส ระดับราคา 7-30 ล้านบาท โดยกระจายพัฒนารอบเกาะภูเก็ต

“หลังวิกฤตโควิด-19 คลี่คลาย ตลาดพูลวิลลามียอดขายที่ดีมาก โดยทำเลที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือโซนลากูน่าแถวหาดบางเทา หาดลายัน โซนถัดมาคือ ราไวย์ และในหาน ส่วนตลาดคอนโดฯ มีการพัฒนาน้อยกว่าเดิม เนื่องจากในช่วงวิกฤตโควิด-19 ดีมานด์หันมาซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านและวิลลามากขึ้น ส่งผลให้ปัจจุบันราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาประมาณ 20% ซึ่งราคาที่ดินที่สูงสุดปัจจุบันยังอยู่ที่ป่าตองในบางทำเล ราคาสูงถึงประมาณ 200 ล้านบาท/ไร่ ซึ่งภูเก็ตยังมีพื้นที่ให้พัฒนาพอสมควร แต่ด้วยดีมานด์ส่วนใหญ่จะเป็นชาวต่างชาติ ผู้ประกอบการจะไม่แข่งขันสูงเหมือนเช่นในกรุงเทพฯ” อรรถนพ กล่าว

 สำหรับ ซิซซา กรุ๊ป ประกาศเดินหน้าแผนปี 2566 เปิด 4 โครงการใหม่ รวมมูลค่ากว่า 8,000 ล้านบาท ประกอบด้วย นาใต้ เมดิคอล เซ็นเตอร์ แอนด์ รีสอร์ต ศูนย์สุขภาพและความงาม ควบคู่ไปกับรีสอร์ตหรูระดับ 6 ดาว, ศูนย์สุขภาพและความงาม เมดิคอล เวลเนส รีสอร์ต ในพื้นที่โรงแรม “วินแดม แกรนด์ ในหาน บีช ภูเก็ต”, พูลวิลลาบริเวณหาดลายัน และดิ เอท พูลวิลลา เฟส 2 บริเวณอ่าวฉลอง.