ธุรกิจอสังหาฯคึกคักปลายปี แต่จะดีขึ้นทันไหม?

25 พฤศจิกายน 2564- เข้าสู่ช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปี 2564 แล้ว ปีที่คนในภาคอสังหาฯเหนื่อยหนักๆกันอีกปี แม้ว่าช่วงปลายปีนี้ เริ่มพอมองเห็นความหวังขึ้นมากันได้บ้าง ทั้งข่าวดีที่ทยอยออกมา เช่น การเปิดเมือง และผ่อนคลายมาตรการต่างๆ ในหลายๆพื้นที่ หลายๆจังหวัด ที่ทำให้ประชาชนเริ่มออกมาใช้ชีวิตและเกิดการจับจ่ายใช้สอยกันมากขึ้น ทั้งห้างสรรพสินค้าต่างๆ โรงภาพยนตร์ ร้านอาหาร ร้านค้า รวมทั้งส่งอานิสงค์ไปถึงการที่คนกล้าออกไปเยี่ยมชมโครงการอสังหากันมากขึ้น ทั้งคอนโดมิเนียม ทั้งบ้านเดี่ยว ที่ก่อนหน้านี้ยอด WALK หรือยอดคนเข้าเยี่ยมชมโครงการเงียบกริบมาหลายเดือน  หรือข่าวการที่รัฐบาลเห็นด้วยกับหลักการที่จะให้ชาวต่างประเทศที่มีความมั่งคั่งเข้ามาอยู่แบบ Long Stay ในเมืองไทยมากขึ้น ก็ทำให้เกิดกาคาดการณ์ว่าจะมีความต้องการการซื้อและการลงทุนในที่อยู่อาศัยกันมากขึ้น  

ล่าสุดการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย  ประกาศปลดล็อค LTV หลังจากที่ฝั่งผู้ประกอบการและผู้ซื้อเรียกร้องกันมานาน  ข่าวนี้ก็ดูเหมือนจะทำให้เกิดประกายความหวังขึ้นมาเล็กๆ ว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาน่าจะปรับตัวดูดีขึ้นได้อย่างค่อยเป็นค่อยไปตั้งแต่ช่วงนี้    อย่างไรก้ตามเท่าที่ประเมินดูจากสถานการณ์ตลาดจริงๆแล้ว  มีข้อน่าสังเกตสำหรับตลาดอสังหาฯหลายข้อ   อย่างเรื่องการปลดล็อก LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยเพิ่งประกาศไป  ดูเหมือนน่าจะมีผลดีอยู่มาก แต่ในความเป็นจริงแล้ว กลับยังไม่ค่อยมีการตอบรับจากธนาคาพาณิชย์แต่อย่างใด  ทุกอย่างยังคงดูอึมครึม ไม่ได้มีอะไรเปรี้ยงปร้างออกมา แม้แต่ลูกค้าที่ยื่นกู้กันหลังประกาศแล้ว ก็ยังคงถูกธนาคารพิจารณาตามเกณฑ์ LTV อยู่เลย  

ซึ่งจริงๆแล้วก็ต้องขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อ แต่มันทำให้คนยิ่งสับสนว่า  ตกลงแล้ว เอาอย่างไรกันแน่ ทำไมธนาคารแห่งประเทศไทยบอกให้กู้สัญญาที่ 2 ที่ 3 ได้ 100% แต่ ธนาคารพาณิชย์ยังให้ 70% อยู่เลย   สุดท้ายแล้วอย่าลืมว่า ในช่วงสถานการณ์โควิด 19 ที่ผ่านมาเกือบ 2 ปี มันทำให้ สถานภาพทางการงานและการเงินของประชาชนมากมายเกิดการเปลี่ยนแปลงไปจริงๆแบบไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน   ใครจะกล้าคิดว่า หลายๆอาชีพที่เป็นอาชีพที่มั่นคง  รายได้สูงๆอย่าง อาชีพต่างๆ ด้านสายการบินจะกลายเป็นผู้ได้รับผลกระทบจนธนาคารไม่ยอมให้สินเชื่อ หรือไม่สามารถผ่อนชำระตามเงื่อนไขได้จนเกิดหนี้เสียในระบบ  หรืออาชีพอย่างสายงานโรงแรมและการบริการมากมาย ก็กลายเป็นกลุ่มอาชีพที่เสี่ยงที่จะขาดรายได้ไปด้วย

ดังนั้น บางมาตรการเลยอาจจะดูว่า “ช้าเกินไป” ที่จะทำให้เกิดผลกระทบทางบวกอย่างรวดเร็ว  คงต้องรอดูสักช่วงหนึ่งหากไม่เกิดการระบาดใหญ่จนต้อง “ปิดเมือง” อีกครั้ง เชื่อว่าตลาดจะค่อยๆกลับมาคึกคักแม้จะไม่เท่าก่อนช่วงโรคระบาดก็ตาม

ในขณะที่ตลาดคอนโดยังคงเหนื่อย เพราะกำลังซื้อต่างชาติที่เป็นกำลังซื้อหลักคอนโดบ้านเรามาหลายปียังคงหายไป กลับมาซื้อคอนโดบ้านเรายังไม่ได้  แต่ตลาดแนวราบและตลาด Segment A กลับไม่ค่อยกระทบรุนแรงเท่าไร  ยังคงมี Absorbtion rate ในเกณฑ์ดี  โดยเฉพาะบางโครงการที่แม้จะแพงยังไงก็ตาม แต่ถ้าของมัน “โดน” ยังไงก็ขายได้ ยกตัวอย่างโครงการ BuGaan บ้านเดี่ยวราคาตั้งแต่ 30-80 ล้าน ของแสนสิริ ที่เพิ่งเปิดขายไม่นาน ก็ขายหมดปิดโครงการไปเรียบร้อยแล้ว  หรือบ้านเดี่ยวหลายๆโครงการของค่าย SC ASSET แม้จะเริ่มที่ 20  ล้าน ก็ขายดีเหมือนแจกฟรี แม้กระทั่งบ้านหรูแบรนด์นอกอย่าง Six Sense ของค่าย MQDC ในโครงการยักษ์ใหญ่ The Forestias ย่านบางนา ที่มีราคาตั้งแต่ 160 – 360 ล้าน  ก็ขายดีจนเหลือขายแต่หลังราคาต่ำสุด คือ 160 ล้าน  แต่หลังที่ราคาสูงๆกลับมีคนจองไปหมดแล้ว  

ส่วนตลาดคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้าน ยังคงเป็นตลาดใหญ่ที่สุดของกรุงเทพ  ถึงแม้ขายดีแต่ผู้ประกอบการยังคงเหนื่อยเมื่อลูกค้ามาโอนห้องแล้วถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อกันในอัตราส่วนที่สูงมาก (บางโครงการมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารสูงถึง 70% )  กลายเป็นทำโครงการขายแทบตาย มาโดนหมัดน็อคจากธนาคารตอนสุดท้าย ซึ่งเรื่องนี้ยังคงเป็นปัญหาหนักอกหนักใจทั้งของผู้ประกอบการและคนอยากซื้อบ้านซื้อคอนโดกันอยู่  ที่หากทางธนาคารแห่งประเทศไทย และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องรวมทั้งผู้ประกอบการได้ร่วมกันหาทางออกร่วมกันที่เป็นไปได้มากที่สุดได้  ตลาดอสังหาฯถึงจะเริ่มกลับมานับ 1 กันใหม่ได้อีกครั้งจริงๆ

จับชีพจรอสังหาประจำเดือน พฤศจิกายน 2564

โดย โอภาส ถิรปัญญาเลิศ