ความหวังตลาด "อสังหาฯ" ครึ่งปีแรก

19 เม.ย. 2565 – ผ่านไป 1 ไตรมาสของปี 2565 เร็วแค่กระพริบตาจริงๆ หลังสงกรานต์นี้ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล น่าจะเริ่มกลับมาคึกคักอีกรอบ ซึ่งปีนี้เราเห็นเป็นปกติของช่วงเทศกาลที่ตลาดมักจะเงียบๆ ยกเว้นที่ผ่านมา 2 ปีในช่วงล็อคดาวน์ 2563 และ 2564 ที่ สงกรานต์ไปเที่ยวไหนกันลำบาก เลยกลายเป็นตลาดอสังหาคึกคักเพราะคนกลับมาเดินมองหาบ้าน-คอนโด กัน 

เมื่อสัปดาห์ก่อน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC จัดทำรายงานที่น่าสนใจมาก คือการสรุปผลการสำรวจอุปทานและ อุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2564 ในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ปรากฎว่าภาพรวมพบว่าในช่วงครึ่งปีหลังที่ผ่านมาผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดโครงการใหม่ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล มีจำนวนหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2563 ร้อยละ -6.5 โดยมีจำนวน 197,089 หน่วย มูลค่า 952,329 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -11.3 ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่ก็ยังคงลดลงเช่นกัน  

โดยมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่  32,138 หน่วย ลดลงร้อยละ -7.0  คิดเป็นมูลค่า 153,729 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -6.8 แต่มีสัญญาณที่ดีเพราะจำนวนหน่วยเหลือขายก็ลดลงด้วยเช่นกัน โดยมีจำนวนรวม  164,951  หน่วย ลดลงร้อยละ -6.4 มูลค่ารวมกว่า  798,600 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -12.2 ส่งผลให้อัตราดูดซับทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 หรืออยู่ที่ร้อยละ 2.7  

แต่จากการประเมินทิศทางตลาดในปี 2565 คาดการณ์ว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2565 การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่โดยเฉพาะโครงการอาคารชุด จะกลับมาเคลื่อนไหวอีกครั้งหลังจากที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาถึง 2 ปี  โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ประเภทโครงการอาคารชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 111.5 หรือจำนวน 44,519 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 184.7 หรือจำนวน 177,246 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.2 หรือจำนวน 39,089 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 33.7 หรือจำนวน 209,511 ล้านบาท  และคาดการว่าจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ก็จะเพิ่มขึ้นด้วย โดยโครงการอาคารชุดขายได้ใหม่จะเพิ่มขึ้นร้อยละ 40.1 หรือจำนวน 41,756 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.0 หรือจำนวน 165,544 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.4 หรือจำนวน 35,466 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.4 หรือจำนวน 180,845 ล้านบาท  

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังได้เปิดเผยถึงทำเลเด่นหรือพื้นที่ที่มีศักยภาพในการขาย ที่อยู่อาศัยเด่นๆ  5 อันดับแรก ได้แก่ อันดับ 1. โซนลําลูกกา-คลองหลวง-ธัญญบุรี-หนองเสือ อันดับ 2. โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง อันดับ 3.โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ อันดับ 4. โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย  และอันดับ 5.โซนหลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน  

ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565 คาดการณ์ว่าในปี 2565 จะมีโครงการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 83,608 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 62.2 มูลค่า 386,757 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 76.6 ในจำนวนดังกล่าวเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ประเภทโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 39,089 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.2 มูลค่า 209,511 ล้านบาทเพิ่มขึ้นร้อยละ 33.7 เป็นประเภทโครงการอาคารชุดจำนวน 44,519 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 111.5 มูลค่า 177,246 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 184.7 

ภาพโดยรวมทั้งหมดส่งผลให้การขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีอัตราดูดซับร้อยละ 3.5 โดยอัตราดูดซับโครงการบ้านจัดสรรจะอยู่ที่ร้อยละ 2.8 ขณะที่โครงการอาคารชุดมีอัตราดูดซับร้อยละ 4.4 ซึ่งถือเป็นแนวโน้มที่ดีขึ้นกว่าช่วงครึ่งหลังปี 2563-2564 

ซึ่งจากการที่เราได้เห็นแผนงานประจำปีและประกาศเปิดตัวโครงการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายตั้งแต่ต้นปีแล้ว   เชื่อว่าปีนี้เราจะได้เห็นการฟาดฟันกันทางตลาดที่จะสนุกและคึกคักกว่า 2 ปีที่ผ่านมาแน่นอน  แต่ด้วยปัจจัยลบหลายๆอย่างที่ยังรุมเร้า  ทั้งน้ำมันขึ้นราคา วัสดุก่อสร้างราคาสูงขึ้น แรงงานหายากขึ้นแต่ตัวเลขเศรษฐกิจกลับยังไม่ค่อยดีขึ้นเท่าไร  ปีนี้ไม่ว่าจะเป็นผู้แพ้ หรือผู้ชนะ ย่อมเลือดตาแทบกระเด็นทั้งนั้น 

จับชีพจรอสังหาฯ  

โดย โอภาส ถิรปัญญาเลิศ